房地产估价师考试辅导

第七讲:成本法(二)
一、小结
1。建筑物折旧的概念和原因；
2。计算建筑物折旧的方法；
3。计算建筑物折旧应注意的问题。
二。考试要求
掌握建筑物折旧的概念和原因，计算建筑物折旧的方法以及计算建筑物折旧的注意事项。
三。内容辅导
第五节建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因
这里所说的建筑物折旧是指估价上的折旧。计价折旧和会计折旧有相似之处，也有本质区别。估价折旧是各种原因造成的价值损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购买价格的差额。扣除折旧就是降价修正。在实际估价中，建筑物的折旧从以下三个方面考虑:(1)材料折旧；(2)功能折旧；(3)经济贬值。
(一)材料折旧
材料折旧又称材料损耗和有形损失，是指一座建筑物的实物损失所造成的价值损失。可以进一步概括为以下四个方面:(1)自然老化；(2)正常磨损；(3)意外损坏；(4)维修延误造成的剩余损伤。
自然腐朽主要是由自然力引起的，如风吹日晒雨淋引起的建筑物的腐朽、生锈、老化、风化、地基沉降等，与建筑物的实际年限(建筑物建成之日至估价时点的日历年限)呈正相关。同时，它还取决于建筑物所在地区的气候和环境条件。比如酸雨多的地区，建筑物的损失会更大。
正常使用中的磨损主要是人工使用造成的，与建筑物的性质、强度、使用年限呈正相关。例如，住宅建筑的磨损低于工业建筑。工业用建筑可分为腐蚀性建筑和非腐蚀性建筑。腐蚀性建筑(如使用过程中会腐蚀建筑的废气、废液)的磨损高于非腐蚀性建筑。
意外损坏主要是由突发性的天灾人祸造成的，包括自然灾害，如地震、洪水、风灾等；人为:火灾、碰撞等意外损坏。
延迟维修造成的残余损坏主要是由于未及时采取预防和维修措施或及时修复而造成的不当损坏或早期损坏，或现有损坏仍然存在，如门窗破损、墙壁或地板出现裂缝或孔洞等。
(二)功能折旧
功能折旧又称精神损耗和无形损失，是指由于消费观念的改变、规划设计的更新、技术的进步，使建筑物在功能上相对不完全、落后、不适用而造成的价值损失。
例:建筑物内部布局过时、设备陈旧造成的折旧属于()
A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧
答:C
(3)经济折旧
经济折旧又称外部折旧，是指建筑物本身。如果工厂建在高档住宅区附近，住宅区的居住价值会降低，这也是经济贬值。在经济低迷时期，高税率和高失业率也会降低房地产的价值。估值中也要考虑这种贬值，但这种现象不会永远存在。当经济复苏时，这种贬值就会消失。
例5-6:某旧楼重置价格预计为40万元，破旧的地板、门窗等造成的材料折旧为3万元。户型差、缺少专属卫生间、共用电视天线造成的功能性折旧为8万元，地处城市衰落区造成的经济性折旧为7万元。那么建筑物的折旧总额是18万，其现值是40万减去18万等于22万。
例:1998年，李花7万元买了一套“一大房三小房”，不久后又在小区上风处建了一个化工厂，经常让空发酸。于是李在2002年底以5万元的低价将房子转卖，而引起降价的折旧因素有()
A、材料折旧B、经济折旧C、功能折旧D、区位折旧
答:ABC
二。建筑物折旧的计算方法
折旧的计算方法有很多种，归纳起来有以下几种(2)实际观察；(3)新的贴现方法。这些方法也可以综合使用。
(一)寿命年限法
寿命年限法是根据建筑物的寿命、已使用年限或剩余寿命之间的关系来确定建筑物的折旧。
建筑的寿命可分为自然寿命和经济寿命。前者是指建筑物从竣工之日7: 00开始到不能使用为止的年限，后者是指建筑物从竣工之日起产生的预期收益大于运营费用的年限。建筑物的经济寿命比自然寿命短。建筑物的经济寿命具体根据建筑物的结构、使用和维护情况，结合市场情况、周边环境、营业收入等综合情况判断。如果建筑物在使用寿命期间进行翻修或重建，其自然寿命和经济寿命可能会延长。
建筑物的使用年限包括实际使用年限和有效使用年限。实际年数是从建筑物竣工之日到估价时点的日历年数。有效已用年限可能比实际已用年限短，也可能比实际已用年限长:建筑物维护正常，有效已用年限相当于实际已用年限；如果建筑物的维护好于正常维护或翻新后，有效年限短于实际年限，剩余经济寿命相应较长；如果建筑物的维护比正常维护差，则有效年限比实际年限长，剩余经济寿命相应较短。
成本法计算折旧时，建筑物的年限应为经济年限，已用年限应为有效已用年限，剩余年限应为剩余经济年限。估价一般不用实际年限，而用有效年限或预计剩余经济年限，因为用有效年限或经济年限计算的折旧更符合实际情况。例如，两栋实际年限相同的建筑，如果维护方式不同，其市场价值就会不同，但如果用实际年限来计算折旧，其价值就会相同。实际经过年数的函数可以作为查找有效经过年数的参考，即可以在实际经过年数的基础上进行适当调整得到有效经过年数。