银行抵押贷款中的房地产价格评估（二）

二。房地产抵押评估的特殊性
(一)房地产抵押贷款的特殊性。抵押贷款虽然是房地产交易的一种，但有其自身的特点:
1。抵押期间，抵押人不以转移方式占有房地产。房地产抵押的目的是保证债务人及时履行债务，其特点是抵押人不转移对房地产的占有。就抵押权人而言，设定抵押权的根本目的是为债务人按期履行债务提供物质担保，而不是取得或出售抵押物；就抵押人而言，设定抵押权的根本目的是为债务的及时履行提供物质保障，抵押权的转移不是抵押物的转移。只有在抵押期限届满，抵押人不履行债务时，抵押权人才有权依法变卖抵押财产，所以为债务的履行提供担保是房地产抵押的目的，不转移房地产占有的方式是房地产抵押的一个特点，这是与房地产交易不同的。
2。抵押房地产在抵押期间的未来产权是不确定的。因为在抵押期间，不清楚抵押人是否能按照抵押合同偿还债务。抵押人不履行到期债务的，抵押权人将依法处分抵押房地产，但抵押人偿还到期债务的，处分抵押房地产的权利收回。
3。房地产抵押权的特殊性。房地产抵押是一种处分权，不以使用标的物为目的。它能给抵押权人带来的经济利益，其实是一种经济补偿。建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定，处分房地产应当支付的费用和税费应当优于抵押权人获得补偿的权利。由此，抵押权人不能获得抵押房地产的全部价款，而只有优先受偿权。
4。房地合一。包括不动产和不动产，这三个概念是从经济学角度对不动产资产的分类。在商品经济中，不动产代表房屋、建筑物的经济价值，不动产代表土地的经济价值。由于房屋和土地的产权具有连带关系，这两种资产的形成也具有密切的连带关系。所以房子不能单独抵押，要抵押整个房产。
(二)房地产抵押估价基本项目的特殊性。房地产抵押贷款的特殊性决定了房地产抵押估价的基本项目也具有特殊性。
1。评估目的的特殊性。在房地产的基本事项中，估价目的是最重要的因素，其他基本事项受其制约。因此，在房地产抵押估价中，首先要知道估价目的。估价来源于各种估价的需要，估价结果是为了满足抵押贷款这一经济活动的需要。这种满足体现在确保债权的全部追偿上。由此可见，房地产抵押评估的目的是确定抵押房地产的可保价值，从而确定贷款金额。
2。估计对象的合法性。从估价目的出发，房地产抵押估价对象是抵押人为获得贷款而抵押的房地产，所以要求作为估价对象的房地产必须是合法的，即房地产抵押估价必须是抵押人合法所有，产权确实无争议，符合相关法律法规设定的标的物范围，房地产估价机构才能进行估价。根据国家法律不能抵押的不动产，不能作为抵押估价的对象。
3。抵押价格的内涵。就权利状态而言，房地产抵押估价对象的权利状态为抵押，因此房地产抵押估价所要获得的估价金额的价格类型为抵押价格。根据不动产价格的基本原理，不动产权利的价格是该权利能给权利人带来的经济利益，实际上是一种经济补偿，即抵押人未按合同约定清偿债务时，拍卖抵押财产所得价款中实际能用于清偿抵押债务的部分。这使得抵押价格的内涵更加复杂。首先，由于展览时间的限制，抵押物的拍卖明显不同于正常的房地产市场交易，其价格通常低于正常的市场价格。因此，可以认为抵押物的拍卖价格是一个类似于企业破产的清算价格。其次，抵押房地产的拍卖价格是抵押房地产的全部资产价格，其价值实体包括所有者权益和负债两部分。抵押是根据所有权设定的。所以只能从抵押房产的所有者权益中清偿。因此，抵押房地产的负债(如未支付的工程款)应从抵押房地产的结算价款中扣除。
另外，抵押房产拍卖过程中发生拍卖费用的，必须交税，这些物品因为不能用于清偿债务，所以要从拍卖价款中扣除。因此，抵押价格的内涵可以表述为:抵押价格=抵押物的清算价格。抵押债务总额-税收-拍卖费用。
4。评估时间点的确定。房地产估价的估价时间应是抵押权的交付时间，通常离提出抵押估价要求的时间不会太远。因此，一般情况下，评估时间可以是评估人员对抵押房地产进行现场勘察的时间。
房地产抵押的清算价格对应的是抵押房地产被拍卖的时间。如何确定这一点？一般抵押贷款是一次性还款，贷款期限一般为半年至三年。此时，拍卖时间可以设定在贷款银行要求的还款日。从法律角度来说，在还款期间的任何时候，只要债务人不按合同约定还款，银行都可以请求处分抵押物。在还款期的不同时间点，拍卖价格是不一样的。即使房产抵押价格在还款期内稳定，不同时间点的拍卖价格也会折现到评估时间点的价值。就担保目的而言，显然担保只能以还款期内预期实现价格的最低现值为基础。在偿还期内，预期拍卖价格的最低值可能出现在两点。一个是还款期内预期价格走势的最低点。第二，还款期结束(因为贴现期最长)。在开发项目的抵押贷款中，还款期的结束通常是银行在现实中要求处置抵押品的时间。因此，在实际操作中，应取两个点的较低现值作为拍卖时间。
抵押物的全部负债所对应的时间应为抵押交付的时间，这样交付时的抵押价格才能客观反映房地产抵押的价值。如前所述，抵押物交付的时间为评估时间，以评估人员现场勘察为准。拍卖费用及相关税费均发生在抵押房地产拍卖时。一般这两种费用在抵押交付时间和拍卖时间之间不会有太大变化，所以可以直接采用抵押交付时间的数值。