房地产估价师：房地产企业与环境（六）

(2)国内房地产金融存在的问题目前，我国房地产行业资金周转存在四大矛盾:巨额资金需求与房地产企业有限资本的矛盾、投资回报周期长(与再生产连续性的矛盾、资金投入集中与资金来源分散的矛盾、巨额资金一次性购买与资金长期积累的矛盾。由于上述矛盾，国内房地产金融出现了两个奇怪的现象:一方面，金融对房地产供给的支持过度。1997年中国房地产业的资金来源大致为12%的外资、70%以上的国内银行贷款、18%左右的房地产企业自有资金(《中国证券报》1998年3月6日第7版)。很多房地产开发企业只是用自有资金支付购地首付，然后通过物业合同抵押给银行获得贷款，以此来继续项目建设。一般公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中的比重明显过高。由于房地产业占据的金融资产比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构中，大量信贷资金涌入房地产市场。房地产开发商借助金融力量，使得住房市场的开发规模日益庞大；供应过热造成商品房大量积压，从而沉淀了信贷资金(1997年中国空购买的房地产价值达到120亿美元)，提高了金融坏账率，增加了银行风险。另一方面，金融对房地产需求的支持乏力。国内各大银行对个人的按揭贷款在全部房地产贷款中占比不足10%，大量资金投向供给市场，而只有少量资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。
综上所述，中国房地产金融最突出的结构性问题，也是国家未来重点关注的一个方面。
二。房地产企业经济环境变化趋势分析
1。消除金融风险的关键是调整金融信贷结构
(1)房地产与金融风险的关系。房地产是一个高风险高收益的行业，也是对金融资本高度依赖的行业，其经营风险也会转移到金融业，带来金融风险。从理论上讲，房地产行业的宏观金融风险是由以下原因造成的:
①自我约束有限。
金融业的自筹资金只占总资产的一小部分，而且往往是委托代理管理。因此，其错误的决策和操作造成的损失较小，而承担风险有时会带来可观的收益。这种盈亏的不对称使得金融行业自我约束，倾向于做出一些风险较高、收益较高的融资决策，有的甚至从事不当或非法交易，从而导致金融风险。房地产行业往往就是这样。
②信息不对称。
也就是说，相对于出资方，出资方对所投项目的风险有更多的了解，融资方事先进行充分的筛选和监督并不容易。房地产经营周期长，技术要求高，市场多变，加剧了信息不对称，从而增加了金融风险。
③金融风险也与经济周期有关。借款人可分为三类:一类是补偿性企业，只根据其未来现金流进行补偿性融资，是最安全的借款人；第二类是投机性借款企业，根据预测的未来资金充裕程度和时间来确定借款；第三类是高风险借款企业，为投资偿还期长的项目借款。在相当长的一段时间内，他们无法用投资收益偿还本息，而需要滚动融资来支付本息。在经济繁荣时期，房地产和股票的价格不断上涨，后续资金的比重越来越大。原因之一是贪婪的动机超过恐惧，价格上涨带动更多购买；第二个原因是，许多轻率的贷款决定是由于竞争的压力。如果做不到这一点，将会促进客户和市场。导致企业和家庭的负债收入比越来越高。但是，经济的繁荣必然会导致相对的萧条，引起一波违约和破产，并反馈到金融系统，然后通过金融系统迅速蔓延。
(2)房地产金融信贷结构失衡加剧金融风险
一般来说，在房地产市场需求旺盛、供不应求的状态下，银行资金贷款余额应更多向开发商倾斜，以缓解需求压力；相反，应该向消费者倾斜，刺激消费，盘活积压房产占用的资金，实现开发-销售-再开发的良性循环。而国内的信贷资金绝大多数是发放给开发商的，从而加剧了有效需求不足的现象。1996年，全国房地产投资达到3725亿元，比1995年增长18.3%。到1996年底，商品房空套数达到6600多万平方米，积压量增长了31.4%，而房价从年初的均价1600平方米上涨到1800平方米，增长了12.5%。房地产价格上涨并不是市场需求旺盛的反映，而是利息支出和管理成本增加的结果。由于信贷结构失衡，一方面大量盖房子，另一方面购买力不强，导致银行资产被大量挤占，产生呆坏账，银行不良资产增加。据国家统计局统计，1996年底，积压商品房占用1000亿元。积压越严重，银行等金融机构越会被束缚在房地产企业的战车上，“生死与共”容易引发金融动荡。