消费者房屋产权过户纠纷问题研究（四）

三。购房人与被拆迁人的权利冲突
房屋拆迁涉及普通人的切身利益，被拆迁人属于弱势、被动群体，法律应着重保护被拆迁人的利益。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房解释》)第七条规定，拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人应当以特定位置、用途的房屋对被拆迁人进行补偿安置。拆迁人将补偿安置房另行出售给第三人的，被拆迁人请求先行取得补偿安置房的，应予支持。从这一规定可以推断，当被拆迁人选择产权调换时，其基于安置协议所主张的约定安置房的所有权，并非纯粹的破债权，而是其原有房屋所有权的延伸，至少具有物权性质。根据房屋性质的不同，被拆迁人的房屋可分为住宅和商品房。商品房业主的主要目的是将房屋用于经营，而住宅业主的主要目的是满足其住所的基本居住需求。被拆迁住宅房屋的所有权人选择产权调换，与购房者购买商品房的目的是一样的，都是为了满足自己的基本生存利益。因此，被拆迁住宅房屋的安置权和购房人的权利属于基本生存权，应受到同等保护。
买受人与被拆迁房屋发生权利冲突时，应根据不同情况处理:
1。拆迁人与被拆迁房屋签订《产权调换补偿安置协议》
并对安置房屋的位置、面积作出具体约定后，被拆迁房屋将同一房屋出售给买方，因为拆迁协议中目标房屋的安置时间早于房屋买卖合同中房屋的出售时间。被拆迁人对特定目标房屋享有的权利是原房屋所有权的延续，应优先保护被拆迁人对安置房的权利。此时，应适用《商品房解释》第七条的规定。
2。出卖目标房屋后，出卖人与被拆迁人签订安置协议
(1)房屋买卖合同已经登记的，由于登记具有对抗第三人的效力，且买卖合同成立于之前，应当保护买受人的权利。
(2)未办理房屋买卖合同登记的，应分别处理:(1)被拆迁人已经入住的，因入住行为表明被拆迁人已履行拆迁协议的房屋交付义务，被拆迁人已接受交付并入住房屋，对已入住的被拆迁人应优先保护；②如果购房者已经入住，则应优先保障购房者。此时，不应适用《商品房解释》第七条的规定；③对于未被占有的，基于双方无权利的出现和优先保护权利的合法性，应当按照合同有效成立的时间顺序，优先于合同成立在先的权利人。
四。房屋重复销售，购房者利益冲突的处理
对于房地产开发商重复销售时，购房者对同一标的房屋的权利冲突如何处理，批复没有明确规定，司法实践中必须面对这个问题。在我看来，以下几种情况应该分别处理:
1。部分合同已登记，部分合同未登记，购房者权利冲突的处理
《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当办理登记备案手续。理论界倾向于将预售登记解释为预告登记，其效力是保全债权的手段。司法部门采取登记对抗原则，即预售登记具有对抗第三人的效力，未登记合同的权利不能对抗已登记合同的权利。
(1)所有买受人均未入住，但部分合同已登记，部分合同未登记，所有买受人均起诉要求办理产权转移登记手续，宜一并审理。根据合同登记的对抗效力，优先保护登记在册的买受人，并责令出卖人履行向登记在册的买受人转让产权的义务。未登记的买受人不应被列为诉讼第三人，但未登记的买受人应优先支付未支付的房款。
(2)买受人明知是买卖合同而恶意签订并登记的，根据民法的诚实信用和公序良俗原则，恶意损害第三人利益的权利不受保护，合同登记权也不能得到保护。未登记的购房人可以行使解除登记合同的权利，保护自己的合法权益，但应当承担举证责任。
2。如果所有合同均已登记，但房屋均未入住，如何处理买受人之间的权利冲突
根据相关法律法规的规定，房屋买卖合同的登记具有两种效力，一是限制出卖人对标的房屋的处分权，二是产生公信，对抗第三人。在房屋买卖合同已经登记，且所有买受人尚未入住的情况下，既然合同登记是权利出现的标志，就应当按照登记的先后顺序确定登记的先后顺序，先登记的权利人相对于后登记的权利人应当获得优先保护。所有买受人起诉要求办理产权转移登记的，应当责令出卖人按照登记的先后顺序向最先登记的买受人履行转移所有权的义务。登记后，买受人可以向出卖人主张违约责任，之前登记的买受人可以优先获得未支付的房款。同样，也要区分善意登记和恶意登记，体现恶意不受保护的善意原则，维护交易安全。