房地产估价：购房“定金”碰到新问题

例:北京工人体育馆附近有个新楼盘，各方面条件都不错，订房间的人也不少。赵女士就是其中一位，一本书就是三套房子，每套都交了两万的定金。
签正式合同前两天，该楼开发商突然向已经交了定金的客户表示，该楼公摊面积计算有误。重新计算后，每套房子公摊面积增加了5-7平方米，正式合同要按新面积签。
客户当然退出了。以赵女士为代表的客户认为，交了定金之后，合同的基本内容就确定了，开发商必须按照原面积签订正式合同。开发商也不含糊，声称宁愿双倍定金，也不愿按旧面积签约。遇到这样的问题该怎么办？【/br/】律师提醒:本质上，这是一个主合同签订前对定金法律性质的理解和适用问题。实践中有很多这样的问题。【/br/】商品房买卖中，最常见的情况是:客户支付定金后，主合同签订前，客户食言，以各种理由不愿意签订购房合同；或者开发商收到定金后，对卖房条件进行变更，客户无法接受并签订正式合同；即交付定金后，客户与开发商在主合同和补充协议方面产生分歧，双方互不让步且难以调和，导致主合同难以订立。
这些都涉及到押金的处理。过去，由于《担保法》对定金的规定不够详细，缺乏可操作性，不同当事人对定金的理解也不尽相同。
从开发商的角度考虑，认为定金是一种担保，客户交了定金却不签主合同，显然是违约行为，所以不应该返还客户的定金。从客户的角度来说，定金是主合同的担保，但是主合同还没有订立，任何担保都无从谈起。根据《担保法》的规定不能适用定金罚则，应当退还客户已经缴纳的定金。
这个问题争议很大。但是因为没有明确的法律法规，所以没有办法说服任何人。
2000年9月9日，人民法院通过了《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。本司法解释自2000年12月13日起实施。其中对押金的问题规定的详细而明确。本解释第100-15条规定:“当事人约定支付定金作为订立主合同的担保的，支付定金的一方拒绝订立主合同的，无权请求返还定金；收取定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”
根据这一规定，明明收了定金的开发商拒绝签署主合同的，应当双倍返还定金给赵女士。但在开发商愿意双倍返还定金的前提下，有权按照原计划继续签约。赵女士希望开发商能按照原公摊面积签订主合同，恐怕很难得到法律支持。
另外，现实生活中，客户交定金的时候，一般都要签认购书，上面写着如果客户几天内不签购房合同，开发商有权扣留定金。该协议就是我司说明中提到的“以保证金作为主合同订立的担保”的协议。
由于房屋买卖的标准合同文本比较粗糙或者需要协商的地方很多，很多客户不得不与开发商协商补充协议。如果客户因补充协议或主合同的部分条款不同意开发，不愿意签署主合同。但这样一来，开发商完全有理由拒绝按照前述规定返还客户所交的定金，客户将处于相对不利的地位。
为了避免这种尴尬的情况，提醒消费者在支付定金时要做专门的书面说明，并在双方就主合同或补充合同条款协商不成的情况下，对定金如何处理做出约定，以切实保护自身利益。
实践中，还是有这样的情况。有的购房者交定金时，没有书面约定，只是开发商出具的收据上注明“定金”、“订金”、“保证金”。本案中，司法解释第118条规定:“当事人给付留置款、担保款、保证金、合同款、定金或者定金，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”【/br/】提醒消费者，如果认定已支付的款项属于定金性质，应明确“定金”二字，并明确说明在何种情况下不予返还或双倍返还，避免因约定不明确而产生纠纷。【/br/】《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》12月13日起施行，但具有溯及力。司法解释第一百三十三条规定:“担保法施行前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。担保法实施后，因担保行为产生的纠纷，在本解释颁布实施前已经定案的。当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。担保法实施后因担保行为产生的纠纷案件，在本解释公布实施后仍处于一审或者二审阶段的，适用担保法和本解释。”
这样，自1995年10月1日起，本司法解释的规定适用于一切涉及定金的纠纷和可能发生的纠纷，只要不是终审案件。