房地产：房地产泡沫测度系数研究（二）

三。房地产泡沫的衡量系数
(一)房地产泡沫衡量指标的设计
本文设计了房地产泡沫的三个衡量指标，分别是房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭还款额/居民月收入。
第一个指标:房地产价格增长率/实际GDP增长率。这个指标是根据房地产泡沫的含义设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济背离的反映。从宏观上看，泡沫的膨胀取决于经济增长率和对经济增长率的预期。但是，实体经济的发展是虚拟经济的基础，房地产泡沫也是。因此，房地产价格增长率可以与经济增长率相比较，以反映虚拟经济与实体经济之间的偏差。该指数可以反映房地产泡沫的膨胀程度，是衡量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。用来监测房地产泡沫的走势。指数值越大，房地产泡沫程度越大。
本文没有用基价的标准来衡量房地产泡沫的程度，而是用实际GDP的增长率来代替基价的增长率，避免了基价计算中的各种不准确因素，能够反映房地产泡沫的发展趋势。
第二个指标:房价收入比。这个指标是根据房地产泡沫成因的第一个因素:过度投机需求而设计的。房价收入比是房地产价格与家庭年均收入的比值，反映了家庭的住房承受能力。比例越高，承受能力越低。当这个指数持续增加时，说明房地产价格的涨幅超过了居民实际支付能力的涨幅。当市场上房价收入比一直在上升，且没有市场萎缩的迹象时，说明这个房地产市场投机需求高，房地产泡沫的可能性较大。
第三个指标:住房按揭还款/居民月收入。这个指标是根据房地产泡沫成因的第二个因素:投资信贷的支持而设计的。房地产投机性需求的扩大离不开充足的资金支持，而资金的支持必须依靠银行等金融部门的配合。因此，居民投机需求的扩大很大程度上取决于信贷杠杆的推动，信贷杠杆具有与信贷规模同步扩张、互动发展的性质。该指数反映了信贷对居民住房需求的支持，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫的发展和实现。指数值越大，对居民住房投资的信贷支持程度越大，居民住房消费程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好。如果房价持续上涨，产生房地产泡沫的可能性就越大。
因此，上述三个指标根据房地产泡沫的含义和产生机理揭示了房地产泡沫的本质，可以作为衡量房地产泡沫的重要指标。
(二)房地产泡沫衡量系数的合成
房地产泡沫衡量系数可以取房地产衡量指标的几何平均值，即房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比、住房按揭付款额/居民月收入三个指标值的平均值。设房地产泡沫的衡量系数为k，房地产价格增长率/实际GDP增长率为q[，1]，房价收入比为q[，2]，住房按揭还款/居民月收入为q[，3]。由于缺乏历史数据积累，套用我国房地产泡沫的衡量系数，无法给出科学准确的评价标准，即无法指出“无泡沫、有泡沫、泡沫严重”的界限和区间。但通过比较各系列房地产泡沫测度系数值的时间序列和截面数据，可以判断各个房地产市场泡沫的发展程度，从而分析房地产市场是否一直健康发展。
《参考文献》
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