明确各方定位建立和谐的物业管理秩序

物业管理是一项持续时间长、涉及主体多、法律关系复杂的综合性活动。物业管理中的很多问题，往往不是某个主体单方面的原因造成的。可能有物业管理企业行为不规范的原因，有开发商在开发建设阶段遗留问题的原因，也可能有业主自律意识不强的原因。开发商、物业管理公司、业主对物业管理的实施都有影响，应该为建立良好的物业管理秩序承担相应的责任。
在物业管理实施之初，物业管理被理解为开发建设的附属产品。开发商往往委派下属物业管理企业进行物业管理，甚至直接干预物业管理。一方面，他们背负着沉重的负担，不符合社会化大生产和专业化分工的要求。另一方面，他们给业主的印象是，物业管理被开发商操纵，不能很好地保护业主的权益。近年来，随着国家政策的调整，建设和管理逐渐分离，从政策上割断了开发商直接介入物业管理的脐带。一些长期经营策略的开发商意识到了这一趋势，主动将开发项目交给社会上一些有实力的物业管理企业进行管理，自己则专心开发。实践证明，他们取得了良好的效果。但开发商作为物业生产者，对物业管理的顺利进行还是有很大影响的:首先，开发商要提供一个好的产品。开发商提供的产品将成为物业管理企业管理服务的载体，产品的质量将对后续物业管理产生直接影响。其次，负责任的开发商在开发建设阶段应充分考虑物业管理的意见和需求，同时履行起草业主临时公约、提供必要的物业管理用房等相关义务，为后期管理打好基础。三是要与物业管理企业共同做好物业的验收工作，按要求移交竣工验收图纸等物业管理的必要资料，做好共用部位、共用设施设备的查验工作。第四，小区物业的开发商也要根据《物业管理条例》的要求，通过招投标选择好的物业管理公司，为物业管理公司平等参与竞争创造条件，确保业主能够得到适当的前期物业管理服务。
如果说开发商提供的产品是“硬件”，那么物业管理公司提供的物业管理服务就是“软件”。没有软件的良好运行，好的硬件也会打折扣。我国物业管理发展短短20多年，涌现出一大批管理规范、效益良好的品牌企业，主要依靠优质服务。但应该承认，过去在建管不分的体制下，业主是被动接受物业管理服务的。随着《物业管理条例》确认物业管理是民事行为，业主和物业管理企业是平等民事主体的理念，业主大会等相关制度的建立和完善，以及广大业主权利意识的觉醒，这种状况将会得到极大的改变。物业管理企业提供什么样的服务，服务水平达到什么样的标准，必须建立在双方平等协商的基础上。只有充分尊重业主意愿的服务，才能限制业主的认可和接受。因此，进一步树立服务意识，提供同质同价的服务，仍然是当前物业管理企业要解决的主要问题。
业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。物业管理的推进很大程度上取决于业主自我管理和自我约束机制的建立。首先要选好业主委员会成员，充分发挥业主委员会的积极作用。业主委员会作为业主大会的执行机构，负责了解和反映业主对物业管理的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行合同，督促业主按时交纳物业管理费等重要职责，在业主和物业管理企业之间起着“桥梁”和“润滑剂”的作用。实践反复证明，选举热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力的业主担任业主委员会委员，是物业管理顺利运行的关键环节。第二，要重视业主公约的作用。有人形容业主公约是物业管理领域的“小宪法”，形象地说明了业主公约在物业管理过程中的重要作用。如果业主公约已经充分发挥了作用，比如个别业主欠缴物业管理费、乱扔垃圾等不符合公共利益的不当行为，大部分都可以通过业主公约加以约束，从而减少物业管理企业与业主之间因为制止业主不当行为而产生的矛盾和摩擦。就目前情况来看，人们对业主公约重要作用的认识还有待进一步提高。
因此，为了形成一个健康、和谐、有序的物业管理秩序，开发商、物业管理企业和业主应该发挥不可或缺的作用。各方应加强沟通，相互理解，相互支持，促进物业管理的良性互动，在明确定位的基础上，共同为建设我们的美好家园贡献力量。