房地产开发经营与管理精讲班第41讲讲义

物业管理(第一部分)
一、大纲要求
考试目的:
本章是测试应试者对物业管理和不动产资产管理的概念和工作内容的掌握程度，以及确定租金和计算盈利性物业成本的方法。
考试基本要求:
硕士:物业管理中的成本计算与财务报告。
熟悉:房地产资产管理的概念和内容，写字楼和零售商业物业的分类方法和影响因素，写字楼和零售商业物业租金的确定方法。
明白:物业管理的内容。
重点:
1。房地产资产管理
物业管理是一个专业的行业，综合运用多学科知识，通过人、地、流程、技术的整合，保证建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护和维修，为居住的客户或业主提供服务，以保证其始终处于正常运行状态。
设施管理是一种新型的房地产服务业务。其主要作用是通过人与工作的协调，为某个单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是一门融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。企业越来越意识到拥有一个有序高效的办公环境对企业的成功非常重要。新技术、环保意识和对健康的日益关注也导致对设施管理专业服务的需求不断增加。【/br/】资产管理的主要工作包括:制定物业战略计划、持有或出售分析、审核物业重新定位的机会、审批主要费用、监控物业运营绩效、根据物业管理公司在同类物业竞争市场中的表现对其工作进行管理和评估、协助物业管理公司与租户的关系、定期分析资产的投资和运营状况。
房地产组合投资管理的主要工作包括:与投资者沟通并制定组合投资目标和投资准则，制定和实施组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责战略性资产的配置和衍生品的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合业绩，客户报告和现金管理。
2。物业管理的内容
制定管理方案的内容包括:确立目标，检查物业质量，形成出租计划和出租策略，提出包括管理费在内的物业管理预算，签订物业管理委托合同，物业管理的记录和控制。
3。写字楼物业管理
投资性房地产中的写字楼是指公司或企业从事各种经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
选择租户时应考虑的因素包括:潜在租户所经营的业务类型及其信誉、财务稳定性和长期盈利能力、所需面积及其需要提供的特殊物业管理服务内容。
4。零售商业物业管理
零售商业物业的分类主要依据三个方面:其建筑规模、所经营商品的特点、商业辐射区域的范围。零售物业有五种类型:市政商场、区域商场、居民区商场、邻里服务店、专卖店。
商业辐射区域是指一个零售商业物业的主要消费者分布范围。商业区分为三个部分:主要区域、次要区域和边界区域。商业辐射区域的分析包括对可能的客户流量、消费行为、偏好和喜好、购买力的分析。
零售商业物业的租金是根据每个独立出租单元的总出租面积(GRA)计算的。租约中写明的租金通常是基本租金，租客也可能按照营业额的一定比例支付一定比例的租金。基本租金，也称为最低租金，通常按每月每平方米计算。租金是业主获得的最低收入，与租户的经营业绩(营业额)无关。
5。物业管理费用的计算及财务报告
潜在总租金收入:一套物业所能获得的租金收入等于该物业内所有可出租面积与可能租金水平的乘积。
空租金损失及租金收取:空出租面积不能产生租金收入或出租面积未收到租金造成的收入损失。
有效总收入:从潜在总租金收入中扣除空购买和收租的损失，再加上其他收入，得到房产的有效总收入。【/br/】经营费用是指物业发生的除按揭还款以外的所有费用，包括员工工资和办公费用、维持物业正常运转的费用(建筑物及相关场地的维护和维修)、向租户提供服务的费用(公共设施的维护和维修、清洁、保安等。).保险费、财产税、诉讼费也属于营业费用范畴。跟踪营业费用的目的主要是做好成本支出预算，控制营业费用的金额。
净营业收入:扣除营业费用后的有效总收入。
储备金:定期存放以支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业管理过程中的资本性支出(如设备或屋顶的更新)，而日常运营费用则在每月运营收入中支付。
保证金(Margin fund):承租人支付的一笔资金，用于保证承租人在租赁期内能够很好地履行租赁合同(按期支付租金，履行财产保护责任)。承租人在租赁期内全面履行租赁合同约定的责任的，租赁期满时，押金全额退还给承租人。否则将扣除部分甚至全部押金，用于支付因拖欠租金造成的财产损失或对业主造成的损失。
人工费:物业管理的人工费包括工资、补贴、福利、社会保险费(如医疗、养老、失业保险)、统筹费、国家或地方政府要求的公积金(如住房公积金)等。
公共设施设备的日常运行、维修和保养费用:该费用在物业管理费用中占很大比例，且分项较多。主要包括:维修保养费。室内装修费用；生活用水和污水排放；能源成本；娱乐费用；杂项费用。