房地产开发经营与管理精讲班第26讲讲义

【例6-2】已知投资项目的净现金流量如下表所示。求投资项目的财务内部收益率。如果投资者的目标收益率是12%，求投资项目的动态回收期。
(1)当i1 = 20%时，NP v1 = 15.47万元
(2)当I2 = 21%时，NP v2 =-17.6万元
(3)所以， FIRR = 20%+[15400元So:Pb =[累计净现金流量现值开始出现正周期-1] ×上期累计净现金流量现值的绝对值/本期净现金流量现值= (5-1)+189.65/226.97 = 4.84(年)
[例6-3]某投资者在购买办公楼过程中支付10000元/m2，投资者缴纳契税 其中，相当于房产价格30%的购房投资和各种税费由投资者的资本(权益资本)支付，相当于房产价格70%的购房投资来自于商业抵押贷款，期限为15年，固定利率为7.5%，每年等额还款。假设在租赁经营期内，该办公楼的月租金水平将始终保持在160元/㎡，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始，出租率将达到95%，此后整个租赁经营期将保持该出租率。租赁期内的运营成本为总租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净营业收入和抵押贷款本息支付都将发生在年底，整个租赁经营期为48年。投资人总投资和资金的目标收益率分别为10%和14%。试计算投资项目全部投资和资金的财务净现值和财务内部收益率，判断项目的可行性。
[解决方案]
(1)办公楼购买总价:27000 m2×10000元/m2 = 27000万元
(2)购买办公楼期间税费:27000万元× (4%+0.5%+0.5%+) (3)投资人投入资本:27000万元×30%+1431万元= 9531万元
；(4)抵押贷款金额:2.7亿元×70% = 1.89亿元
；(5)年偿还抵押贷款本息:A = p×= 2141.13万元
(6)项目投资现金流量表:
(7)全部投资的财务内部收益率和财务净现值1)找FNPV因为IC = 10%，所以FNPV=4747.1元
2)找FIRR。
NP v1 = l 701.6万元
b)若I2 = 12%，则可算出NP v2 =-870.7万元
c)，故FIRR = 14%+1%×l 701.6/(1.701 . 6+870.7)= 11.66。所以FNPVE=789.8(万元)
2)找FIRRE。
a)因为当IE1 = 14%时，NFVE1 = 7.898万元
b)设IE2 = 15%，可算出npve 2 =-224.3万元
c)，所以firre = 14%+1%×789.8/(789.8+224.3)= 14.78%
(9)因为FNPV=4 747.1万元> 0，。
由于FNPVE = 789.8亿元> 0，firre = 14.78% > 14%，从资金投入角度看，该项目是可行的。
[例6-4]某公司购买办公楼用于出租经营。项目所需投资及运营期年净收入如下表所示。如果目前房地产市场写字楼的投资收益率为18%，试计算投资项目的财务净现值和财务内部收益率，判断投资项目的可行性；如果在10年运营期内年均通货膨胀率为5%，那么公司投入该项目的资本的实际收益率是多少？
(1)由上表计算，可以得出投资项目的财务净现值为271.93万元，插值计算项目的财务内部收益率或表面收益率可以得到:FIRR = 18%+1.0%×271.93/[271.93-(-735.34)]= 18.27。
(2)计算项目的实际收益率。实际收益率(Rr)、表面收益率(Ra)与通货膨胀率(Rd)的关系为:(1+RA) = (1+Rr) (1+RD)
通过计算，RA = 18.27%，RD = 5。