谈房地产拍卖价格评估的特点

随着我国房地产市场的快速发展，以拍卖方式出售的房地产在房地产市场中的比重越来越大，房地产拍卖价格评估在房地产拍卖行业的发展中发挥着越来越重要的作用。我认为，房地产拍卖价格评估有以下特点。
一、拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指房地产产权在评估基准日预期合理出售的价格。假设条件是:
1。心甘情愿的卖方；
2。考虑到房地产的性质和市场条件，议价销售的适当时期；
3。在交易过程中，房地产价格保持稳定；
4。房地产价格完全受公开市场的影响；
5。不考虑买方为特殊利益给出的任何额外报价。
一般来说，不动产拍卖价格的形成不能完全满足上述条件。首先，被拍卖不动产的所有人是因债务履行期届满未清偿债务而被依法强制拍卖其所拥有的不动产，因此不是自愿出卖人。其次，拍卖价格没有经过适当的议价期来完成交易，而是在拍卖日公开拍卖。买家也在不完全了解房产的情况下出价。拍卖实际上在短时间内促成了交易。为了使拍卖成功，他们必须有价格优势来吸引买家出价。因此，评估拍卖价格一般低于公平市场价格。
二、拍卖价格要快速变现
因为拍卖期短，存在卖不出去的风险；所以拍卖价格一定要考虑变现的速度。"与其估计大量，不如估计少量."也就是保证销售成功。鉴于上述原因，拍卖价格一般由评估师根据房地产的类型确定，并从公平的市场价格中扣除适当的风险折现率。
三。拍卖价格和抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一个预期价格。一般情况下，房地产抵押价格是根据同类房地产的市场发展趋势和贷款期限过后抵押房地产的物理状况的变化而确定的。
拍卖价格是拍卖日房地产拍卖的底价。这个价格的评估要参考抵押价格。但拍卖期间不动产的市场情况与不动产本身的情况、抵押期间不动产的情况有一定差距，拍卖价格不能等于抵押价格。
四。拍卖价格要考虑消费者的心理因素和购买者的额外支出。
购买拍卖房产的消费者在购买初期认为拍卖房产的价格会低于正常房产价格，使得拍卖房产的价格更低；同时比通过正常交易购买的房产多支付标的金额5%左右的拍卖费用。因此，通过拍卖购买房地产的成本增加，购买者希望获得更低的价格来弥补这笔支出。
五、拍卖价格的最终确定必须考虑的其他因素:一是拍卖房地产的市场供给需求；第二，拍卖支付方式；第三，政府相关部门收取的各种税费。