你是否忽略了二手房房产评估?

二手房买卖和按揭贷款最关键的环节是房价评估。可以说，未来房地产评估在二手房交易中将起到“承前启后”的作用。那么，如何准确评估二手房价格呢？评估二手房要注意哪些要素？
市场比较法是如何评价的？
二手房价格评估不仅是一种市场化的行为，也是一种非常专业的房产研究行为。它涉及的因素很多，过程比较复杂，是目前房产交易双方都极为关注的问题。目前房地产评估机构评估二手房的方法有三种:市场比较法、收益法、成本法，但大多数评估机构在条件允许的情况下一般会选择市场比较法。
所谓市场比较法，是指选择至少三个与待评估房屋在区位、楼龄、类型等方面相似的市场实例。与待评估的二手房进行比较，然后根据实例的价格和待评估房屋的具体情况进行适当的修正。其中，修改价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间、建造年份、所有权、地段等级、面积、房型、采光、厨卫尺寸、建筑质量、电梯数量及品牌、立面造型、物业内外装修、房间获客率、物业所处的外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施及基础设施等。
比如一套住宅，以南向为准，朝东减少5%-6%的系数，朝西减少10%；多层住宅楼层以3-4层为准，底层降低5%-6%，顶层降低10%；新旧主要以建筑年限为准，维修程度最多可以降低40%。房型系数的加减比较复杂。两室一厅以12平米的厅为基准，还要考虑厅的利用价值(如过道厅与独立厅、明厅与暗厅的区别)；厨卫以4平方米为准，不足4平方米的，减少2%-5%，有明暗之分；同时，得房率与加减系数密切相关。
价格评估注意四要素
在评估二手房价格时，不仅要考虑市场供求关系，还要考虑相关因素的影响。具体需要注意以下几个方面:
第一要素，区域位置。地段好坏对二手房影响很大，尤其是北京的房子区域价格明显。经济和交通相对发达的地区，房屋需求量大，价格也相对较高。据统计，北京房产交易热点主要集中在朝阳、海淀、丰台，其中海淀、朝阳区的二手房交易量约占总交易量的46%，这几个区域的二手房价格都是一样的。以成交量相对成熟的朝阳区为例，二手房成交价约为5800元至7000元/平方米，比北京其他区域高出近1000元/平方米。同时，由于该地区公司和经营场所集中，这里的租赁市场也非常活跃。两居室的房子月租价1800多元，还是供不应求。显然，这几个地段的二手房价格受区域的带动更为明显。
第二个因素是房屋所在小区的自身配置和周边配套。同样的地段，老房子的居住环境会不如新建小区，比如布局、设施、居住规模、停车条件、绿化、物业管理等。，而且老房子会大大减少。另外，这一带的居民结构、文化氛围、配套设施、中小学都会对价格产生很大影响。一般房屋区位对房价影响的修正百分比为0至3%，居住环境对房价的影响不从物业管理中扣除5%；不单独封闭小区的，减5%；属于重点中小学的房屋要加15%。
第三个因素是户型的朝向和新旧程度。以方庄地区一套75平米的两居室为例。1995年建成，20/25层，住宅小区，物业，朝南，双气，普通装修。折旧率:混合一级结构房屋折现期为50年，年折旧率为2%，即10年× (-2%) =-20%。楼层:房子所在楼层不同，价格不同:-一楼2%；第二层为0；三楼为2%；第五层为1%；顶层是-2%。高层:-一楼3%；第二层为-2%；第三层为-1%；第四层为0；六层或六层以上为1%;顶层为-3%；这个房子应该是+1%。方位:方位也会对价格产生一定的影响，向东方位为0；南向+2%；-西方1%；北-2%，所以这个房子应该是-1%。重点中小学学区:+15%。以当地商业新房房价约6000元/平方米为标准，估算房价为:6000-6000×20%+6000×1%+6000×2% = 4980元/平方米。因此得出该房屋的交易单价应为4980元。
第四个因素是房子的内部装修程度和其他。室内装修程度等因素虽然对价格影响不大，但对房屋的销售速度有正面影响。在评估装修二手房价格的过程中，主要考虑两个因素。第一，判断材料价格和人工成本一定要以时价为准，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般按照五年制计算，折旧方法按照第一年10%，第二年20%的累进法计算。一般持续5年以上的装修价格可以忽略不计。