小议公有非居住房屋承租权的市场性估价

一、问题的提出
公有非住宅房屋租赁权是指公有非住宅房屋的承租人与所有权人签订公有非住宅房屋租赁合同，建立相应的租赁关系，对房屋享有有限的使用、收益和处分的权利。由于我国长期以来实行的是以计划经济为基础的资源配置模式，商品房基本上是由政府行政分配给各个行业，实行的租金水平远远低于市场租金，其中有很大的好处空。实践中，国家授权的房管部门(现为物业管理公司)除收租和小修外，基本不参与房屋的管理，公房承租人成为房屋的实际所有人。前几年房地产市场低迷的时候，为了支持国有小企业改制，国家把大量的公有非住宅房屋租赁权以相对较低的价格注入改制后的民营企业。近年来，这些改制企业由于各种原因需要转让租赁物，导致了对租赁物进行市场评估的需求。近年来，城市动态拆迁还涉及到公有非住宅房屋补偿价格的评估。在正常的市场条件下，如何对公有非住宅房屋租赁权的公允价值做出更加客观公正的评估，使其既符合当前的市场情况，又能为有关各方所接受？
二。公有非住宅房屋租赁权的特征
1。租金标准的稳定性
《上海市房屋租赁条例》(1999年12月30日市人大常委会公告第23号)第十三条规定:“房屋租金由租赁当事人协商确定。但是，下列房屋的租金按照市人民政府规定的标准执行: (一)公有住宅房屋；(二)以行政划拨方式出租的非住宅房屋；(三)政府投资的公益性非住宅房屋”。上海非住宅房屋租金标准经历了三次大的调整。目前执行的是1997年制定的标准，10年未修订。可见，公建非住宅的租金标准是相对固定的。
2。长期租赁期限
市房产资源局《关于贯彻〈上海市房屋租赁条例〉的意见》(沪房地字[2000]98号)第二条第一款规定:“公有非住宅房屋租赁，租赁当事人应当使用市房产资源局制定的非住宅房屋租赁合同，租赁合同无期限。出租人应在收到承租人提供的相关调配文件后15日内与承租人签订租赁合同”。意见(二)未提及非住宅房屋租赁期限届满后的续租问题，但《上海市公有非住宅房屋租赁合同(标准格式)》第七条规定:“租赁期限届满后，乙方需要继续租赁该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面请求，甲方应当同意，除非乙方违反法律、法规和本合同的规定。”从该规定可以看出，公有非住宅房屋的租赁期限，只要承租人不违法、不违约，都是长期的、无固定期限的。
3。租赁权的限制
上海市公有非住宅房屋租赁合同(标准格式)第十三条规定:“乙方如需转租该房屋，应事先征得甲方书面同意。转租期间，乙方应继续履行本合同，并向甲方支付转租收入，转租收入的标准由双方另行约定。”目前转租收入的标准一般是市政府规定的租金标准的2-9倍。对于非住宅房屋租赁权的转让，目前还没有相应的规定。在一些合同中，双方有约定，如:“本房屋租赁权不得转让、交换，不得变更承租人姓名”，但更多的合同中没有相应的规定。因此，一般认为，公有非住宅房屋承租人可以转让租赁权，但必须取得出租人的书面同意。
三。评估方法的应用。市场比较法
根据《房地产估价规范》的规定，市场比较法为首选方法。但在公有非住宅房屋的鉴定中，由于公有非住宅房屋大多位于市中心区域，且一般来说建造时间较长，因此在市场上很少发现同类型的权利。但在可比案例充足的情况下，可采用市场比较法对估价对象作为产权房的价值进行评估，然后扣除所有者权益价值后即可得到租赁物的价值。
2。收益法
公有非住宅房屋一般用于商业和办公，因此收益法是一种比较适用的估价方法。在具体计算中，可以直接计算出属于承租人的净收益，然后折现为租赁物的价值；或者将业主的净收益折现为房地产产权的价值，再减去业主的股权价值，得到租赁权价值。这两种不同的计算方法对评估结果影响不大，均可采用。
3。成本法
成本法适用于难以采用市场比较法，或无收益、交易量少的公共建筑的房地产评估。但一般不适合公建非住宅等盈利性房产的估价。