房地产估价师指导：烂尾工程的价值评估

在我们的工作中，经常会遇到由于各种原因长期停工，但未完工或完工但未竣工验收的项目。我们称之为烂尾工程(烂尾楼)。如何正确体现这些未完成项目的价值，一直是我们工作中的难点。在正常的工作过程中，我们往往把它作为一个在建工程来评价。
未完工程的特点
一般认为，未完工程只包括工程中消耗的价值，即反映在工程进度和形象上的各种消耗的价值。与已完工的房产、简单的土地、为项目准备的材料的评估大相径庭。
与已建成物业相比，烂尾工程的特点是:虽然地块已经开发，规定了建设物业的内容和标准，但真正的物业尚未建成，因此存在成本、工期、工程质量等不确定因素。与单纯的土地评估不同，在建工程不存在土地使用的不确定因素，建设成本已经基本确定。与单纯为项目准备的材料相比，它不单纯是建筑材料的成本，还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。所以可以说是介于三者之间的一类房产。
未完工项目的两种评估方法
鉴于未完工项目的特点，对其市场价值的评估有两种方法。一种是按市场价值定价，我们称之为形象进度法，即采用市场比较法计算已完工物业的市场价格，然后减去尚未投入的建设开发成本，并考虑不确定因素；另一种是以实际完工的未完工程为基础的成本评估，我们称之为成本法，即以市场比较法、剩余法或重置成本法加上投入的建筑物开发成本计算地价。具体来说，未完工程是按完工实际成本评估，还是按完工进度的百分比以成品市场价评估？我们先来看看这两种方法的操作流程。
1。按市场价值定价-形象进度法。即收集足够多的可比销售资料，根据成品市场价格评估项目形象进度。
基本公式为:
未完工项目总价=形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1-税收-优惠率)
公式中，优惠率包括营销费用和利润。
上面的计算公式看似简单，但要做到真正的准确，需要注意很多问题。
(1)准确估算市场单价:
由于烂尾楼项目已经规定了建筑物属性的内容和标准，为了准确估算市场单价，需要从现有的烂尾楼现场考察未来要建建筑物的详细情况。我们认为可以从以下几个方面入手:
了解物业开发的合法性和基本信息，如宗地面积、建筑面积、建筑用途等。
了解房地产开发商资质、财务状况、工程款支付、监管情况；
了解该物业的建筑规范和装修文件的子标准；
了解工程标准实现的可能性:从施工队伍资质、以往类似工程、管理人员素质、工人工资发放等方面；
了解施工现场的情况:从工程形象进度，工期计划，竣工工程质量。