房地产估计师考试相关知识笔记整理（一）

第一章房地产市场与投资知识

▲市场=人口+购买力+购买动机
▲不动产是指土地、建筑物和其他地上定着物。
▲具体一块土地的范围包括:地表，地表以下空一定范围，地表以上空一定范围。
▲不动产可以看作是实物、权益和区位的组合。
▲市场是:
①任何交换商品的场所；
②任何使商品交易双方发生联系的安排；
③商品交换关系的总和；
④连接商品生产者的桥梁；
⑤指某一特定商品已有的目标客户群。
▲市场包括:有形市场和无形市场。
▲房地产市场的市场交易包括:买卖、租赁、抵押、交换等。
▲市场必须有:买方、卖方和可交易的商品。
▲房地产市场必须具备:买方、卖方和用于交易的房地产。
▲房地产的特点:①不动性(这就决定了房地产市场是一个区域性的市场)；②唯一性(同一楼盘不能大量供应)；③寿命长；④数量有限；⑤用途的多样性；⑥相互影响(外部影响)；⑦易受限制；⑧高价值；⑨难以实现；⑩保值增值。
▲房地产市场的主要特点:①交易的物理实体不能在空之间移动，只能转让无形的权益；②交易对象不规范，是产品差异化的市场；③是区域性市场；④容易出现垄断和投机；⑤更多受法律和政策的影响和制约；⑥普通民众的不定期参与；⑦交易金额大，有赖于金融机构的支持和配合；⑧广泛的房地产代理服务。
▲房地产市场分类:
1。按用途(功能)可分为住宅房地产市场和非住宅房地产市场；
2。按等级可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场；
3。按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场；
4。按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场；
5。按交易目的可分为:不动产使用市场和不动产投资市场；
6。按流通次数可分为:房地产一级市场(针对土地使用权出让市场)、房地产二级市场(针对新开发商品房市场)、房地产* *市场(针对住房再交易市场)；
7。按照时间可以分为过去的房地产市场，现在的房地产市场，未来的房地产市场。
▲房地产市场的竞争是指买卖双方为实现自身利益所做的努力。
▲房地产市场竞争包括:①买卖双方的竞争；②卖家之间的竞争；③买家与买家的竞争。
▲根据市场上买卖双方对价格的影响，市场通常分为买方市场和卖方市场。
▲房地产市场:
①买方市场:供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权；
②卖方市场:供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。
▲根据竞争程度，房地产市场结构可分为:完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数厂商)和完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。
▲一个完全竞争的市场必须满足以下条件:
①买卖的商品同质，没有差别；
②买卖双方相当多，每个人的买入或卖出只占市场极小的份额；
③市场信息完整，买卖双方对当前价格都有完整的信息，并能预测未来价格；
④买卖双方可以自由进出市场；
⑤买卖双方不存在串通，不存在政府干预。
▲垄断竞争市场必须满足以下条件:①买卖双方都比较多；②产品有差异；③完整的市场信息。
▲完全垄断分为:卖方垄断、买方垄断和双边垄断。
▲卖方垄断市场必须具备以下特征:①卖方只有一个，买方很多；②该产品没有类似的替代品；③新制作人进不去。
▲卖方垄断的原因有:①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。
▲房地产市场周期:①上涨期:租金和售价同步上涨，二手房价格上涨；②高峰期:售价涨幅大于租金涨幅，新房交易量大；③衰退期:旧房交易量大，新房销售困难，空购买率上升，售价比租金下降快；④低谷期:市场极度低迷；交易量小；开发项目开工率低，租金降低；消费按照市场惯性减少，租金减少。
▲房地产中，最容易产生泡沫的是土地，其次是高级住宅(烂尾楼)，第三是新建商品房。
▲现代市场经济下，股票和房地产容易出现“泡沫”。
▲房地产“泡沫”的主要原因有:①群体的非理性预期；②过度投机。
▲房地产需求的类型:①消费需求；②投资需求；③投机性需求；④盲目需求。
▲地价房价的不合理上涨和过高的地价房价对区域经济的发展是不利的，体现在:
①会降低对外资的吸引力；
②会降低当地产业的市场竞争力；
③现有投资者将迁出。