注册房地产估价考试《案例分析》解题思路

1.问答:测试评估的基本事项、评估目的、对象、时间点(市场变化对评估结果的影响)、价值内涵、技术路线、方法运用过程中应注意的问题(如参数客观值的选取、计算折旧时适用有效年限和经济寿命等)。
2。单选:测试适用法律、适用方法、鉴定时间、价值内涵。
3。吹毛求疵:测试估值的一般要求、对报表的熟悉程度、基本原理的一般应用、估值方法的掌握程度。
4。纠错:测试估值方法应用中的难点。
1。房地产估价的技术路线:确定房地产价格的内涵和形成过程。
1。技术路线是什么？【/br/】路线的三个方面①价格内涵，②目的决定的估价思路，③原则决定的估价方法，并由估价房地产的类型、估价方法的适用条件和收集资料的数量和质量决定。
2。技术路线和估值要求有什么关系？
①、估价方法:每种方法体现一条技术路线(p6)
②、估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③和评价目的:目的决定内涵，从而决定路线。对估值基础、估值中考虑的因素、采用的价值标准和估值方法都有影响。
※ A .估价对象的主体、权利地位和位置与价值内涵密切相关。
B .不同类型的不动产适用不同的估价方法和不同的技术路线。
d、估价对象的状况(①空有建筑物的土地③地上建筑物(在建、新建、旧)④未来状态的房地产应在未来状态规划或利用中进行评估⑤有其他资产的房地产)
④估价结论与估价时点具有很强的时间相关性和时效性。评价对象在不同的时间点有不同的状态。
⑤、估价原则:技术路线反映价格形成的过程，估价原则反映价格形成的原理，所以路线的制定要遵循估价原则。
⑥确定技术路线时，应充分考虑以上各项。
3。评估路线的确定过程:
①了解评估的基本项目(对象、目的、时间点)；②遵守估值原则；③确定价格内涵(一定要先说清楚)；④确定价格形成过程；⑤确定估值方法。
二。房地产估价方法
1。各种方法之间的关系
①各种方法的数据的不确定性，有不同的角度和局限性，应加以应用和相互验证。【/br/】②所有的方法本质上都是一致的，一个一个的，12估计什么？你凭什么估计？怎么估计？
4。评估方法的选择“规范”[br/]三。评价原则。每个原则限制了价格，共同构成了价格的框架。
1。合法性原则:a .合法财产权:占有、使用、收益、处分。
B .合法用途:必须符合城市规划和土地用途管制。
C .法律处置:①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出售。④相邻关系、共同所有权和区分所有权。⑤土地所有权下的租赁权，所有权期间的占有、使用和收益权。⑥抵押和地役权
2。替代原则
(1)替代(可比实例必须具有可替代性)
(2)客观性(成本和收益必须客观)
3 .原则。应该以合法性原则为基础。是关于房地产的经济价值。
并不是大楼越高越好。剩下的技术也说明了这一点。
(1)先用收益法算出有老楼的房价，再用成本法算出V楼，两者相减得到V地。
(2)建筑相对于土地是否过大可以考证吗？思路:用成本法核算V楼，再用剩余法比较
4。考核时点原则
5。公平的原则。评估目的(核心)
1。不同的评估目的适用不同的法律法规。①市场准入；②条件限制(出让年限、拍卖、竞价条件、二次抵押等。);③明确价格(拆迁价格、基准地价)
2。用途不同影响价格内涵(底价、现房价、交换价)
3。不同用途影响评估对象(保险不含土地，改制不含基建费用)
4。目的决定价格形成。是由价格内涵决定的；
5。目的决定了形成相应市场条件的时间和价格；
6。目的决定了评估假设和影响方法的选择。
7。目的影响技术路线。
五、房地产价值的形成和分配规律
1。法律、法规和政策(市场准入、限制性条件、价格法规和规划限制)；
2。产权原则的确定(适用住房、划拨土地、是否共有、是否抵押)
3。客观性原则(费用、成本、收益要客观)
4。租赁房地产的转让价格；
5。特殊交易(税收转移、相邻地块)
6。如果百年老店(如同仁堂)整体转让用剩余法和收益法计算，结果包含商誉价值，要扣除。
7。扣除不动产以外的资产出资；
8。房地匹配。