房地产开发与经营与管理考前辅导第十四讲

第十四讲房地产开发项目可行性研究(下)

重点和难点:
掌握房地产项目投资估算、资金使用计划、收益估算和资金筹措的方法，财务评价报表的构成和财务报表的编制方法。
了解可行性研究报告的基本构成和项目可行性研究报告正文的撰写要点。

8.4房地产开发项目投资及收益估算

8.4.1投资估算
房地产开发项目投资估算的范围包括土地成本、前期工程成本、房屋开发成本、管理费用、财务成本、销售成本、其他费用和开发期间的税费等。各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，特别是由于不同类型建设项目的不同特点，其成本构成差异较大。
土地成本的8.4.1.1估算
开发项目的土地成本是指为开发项目取得土地所发生的成本。项目开发取得土地使用权的方式有多种，产生的费用也不一样。主要有以下几种:划拨或征用土地的征地拆迁费、出让土地的土地出让金、出让土地的土地出让金、出租土地的土地租赁费、股东以土地入股的投资折让。
(1)征地拆迁费
征地拆迁费分为农村征地拆迁费和城市土地拆迁费。农村征地拆迁费用主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费和其他费用。城市土地拆迁补偿费主要包括:地上建筑物、构筑物及附着物补偿费、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销、原用地单位停产停业补偿费、拆迁管理费、拆迁服务费等。
(二)土地转让价格
土地转让价格是国家作为土地所有者在一定期限内向土地使用者支付的，由土地使用者向国家缴纳的土地使用权转让价格。以出让方式取得城市耕地土地使用权时，土地出让价格由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费组成；以出让方式取得城市毛地土地使用权时，土地出让价格由土地使用权出让金和城市基础设施建设费组成。取得这类土地使用权的开发商需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城市土地拆迁补偿费。
土地出让价格的多少是由城市、区域、地段、土地用途、土地使用条件等多种因素决定的。很多城市对土地都制定了基准地价，具体宗地的土地出让价格要在基准地价的基础上适当调整确定。
(3)土地出让金
土地出让金是指土地受让方支付给土地出让方的土地使用权出让金。通过土地出让或者依法转让取得的土地使用权，可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物所有权随之转移。
(4)土地租赁费
土地租赁费是指土地出租人向土地出租人支付的费用。以租赁方式取得土地使用权，可以减少项目开发的前期投资，但在房地产项目开发中并不多见。
(5)土地投资的贴现
房地产项目的土地使用权可以来自一个或多个投资者对房地产项目的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金支付土地使用权的取得，但一般需要对土地使用权进行评估。
8.4.1.2项目前期费用
项目前期费用主要包括“三通一平”等项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、土地开发项目费用。
一般来说，一个项目的规划、设计和可行性研究所需的费用可以用百分比来估算。一般情况下，规划设计费约为建安工程造价的3%，可行性研究费占工程总投资的1%-3%。水文地质勘探费用可根据所需工作量结合相关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
三通一平等土地开发费用主要包括拆除地面原有建筑物、构筑物的费用、场地平整费用、水、电、路费用。这些费用可以根据实际工作量和相关收费标准来估算。
8.4.1.3住宅开发费
住宅开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
(1)建筑安装工程费用
建筑安装工程费用是指建筑工程费用(结构、建筑及专项装修工程费用)、设备购置费及安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。)产生于建造建筑物。
当房地产项目包括多个单项工程时，应当对每个单项工程分别估算建筑安装工程造价。
(2)公共配套设施建设费用
公共配套设施建设费用是指住宅小区内为居民服务的各种非营利性公共配套设施(或公共设施)的建设费用。包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等。根据总体规划指标和实际工程量估算。
(3)基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2m范围内、工程红线范围内的各种管线、道路的建设费用。主要包括:自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各种设施与市政设施干线、主管道、主干道的接口费用。根据实际工程数量。
在可行性研究阶段，可采用单位估算法、单位指标估算法、近似数量估算法、估算指标估算法、估算预算定额法估算房屋开发费中的各项费用，也可根据类似项目的经验进行估算。具体估算方法的选择应取决于数据的可获得性和费用的情况。常用的方法有:
1)单位估计法。单位估算法是指将基本建设单位的综合投资乘以单位数量，得出项目或单项工程总投资的估算方法。比如酒店的总投资是用每个房间的综合投资乘以房间数来估算的，医院的总投资是用每个床位的综合投资乘以床位数来估算的。
2)单位指数估计法。单位估算法是指将单位工程量投资乘以工程量的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(kcal/h)指标计算，配电安装按设备容量(kva)指标计算，集中空调节安装按冷负荷(kcal/h)指标计算，采暖锅炉安装按每小时产汽量(m3/h)指标计算。
3)工程量近似量化算法。工程量的近似量化算法采用类似于工程预算的方法。一是工程量的近似量化，加上相应的预算定额单价和取费，用来近似估算工程投资。
4)概算指标法。概算法采用单位建筑面积、建筑体积等建设项目综合概算指标计算整个工程造价。常用的估算公式是:
直接成本=每平方米成本指标×建筑面积，
主材消耗=每平方米材料消耗指标×建筑面积。