房地产估价案例与分析精讲班第48讲讲义

2.餐饮、娱乐、商业等其他用房收入。
(1)餐饮自营部分
估价对象有6家餐厅，可同时容纳700多人就餐，配宴会厅约1200人。比如表2-25:
表2-25
表2-25 [序号、名称、地点、面积(㎡)规模(用餐人数)
1××美食园一楼102.315万人
2×厅酒店二楼72.01万人(3个包间)3 ××轩酒店二楼150人(80人分散，7个包间)[ 90人(7个包间)
6 ××西餐厅酒店，三楼，753，120人
7 ××餐厅酒店，三楼，380，110人。 8广场酒吧酒店，三层2500可容纳300-400人
小计6612 1200人
康乐中心等自营房屋概况。表2-26
序号、名称、位置、使用规模(㎡)
1游泳池、网球场、健身房、美容院等。康乐中心五楼，棋牌室l653
2三楼有6个会议厅。可容纳9 ~ 70人进行各种会议700
3艘飞船、 商品部一楼纪念及日用品100
小计2453
休闲中心价格表2-27
序号项目规模价格
1游泳/健身25m/100m2酒店客人免费
2台球桌4 95元/小时
3游戏厅3 125元/小时
4 KTV包房3 150 ~ 300/小时
5网球场800m2 70 ~ 90元/小时[ 7按摩100 m2 120 ~ 200元/小时
8美容美发100 m2 50 ~ 600/人次

(3)出租部分
表2-28
序号、名称、位置、用途、出租规模(㎡)
l桑拿中心Bl洗浴桑拿195
2 ××夜总会B1卡拉ok 860
3保龄球馆Bl 8路726
4 ××旅行社一楼售票20
5 ××服装店一楼440
6225 8××× 3层珠宝130
小计3576
根据相关租赁合同，均为短期租赁合同。楼层面积日均租金13-16元，一楼20-25元，二楼18-22元，三楼15-18元。租期3-5年，租期内每年总租金约990。元，有效日租7.3元。总租金一直是有效毛租金收入，其中使用面积与可租面积之比为0.82，考虑平均出租率、租金损失、免租期损失等因素约为92%，有效毛收益率为75%。
这个租金水平比较稳定，符合市场水平。如果预测未来收入不变，租赁期内外每年有效租金收入为950万元。
(4)停车场
×××酒店有地上和地下两个停车场。其中，地下车库占地2368㎡，停车位88个；地上车库面积1261㎡，有24个停车位。如果按小时收费，5元/小时，每天12小时营业时间，节假日停车率90%，工作日50%，平均66%。则停车场总收益为:
5×12×365×(88+24)×66% = 161.88万元≈162万元
(5)地上地下附属及设备
共5863.34㎡，属于评估。附属及设备用房合计占总建筑面积的比例为11.73%，属于正常比例。
(6)餐饮娱乐商业其他用房年收入总额
餐饮娱乐商业其他用房年收入总额为5801.88万元。
4160.00+900.00+950.00+162.00 = 6172万元。