房地产估价案例与分析精讲班第34讲讲义

假设发展法(二)
一、大纲要求:
考试目的:
测试应试者对假设发展法基本原理和具体运用的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:假设发展法中各项的计算。
重要提示:
假设开发方式计算中的所有项目都已获得。
假设开发方式计算中需要预先计算的内容主要有:开发经营期、开发后房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应承担的税费、折现率等。
二。内容说明:
7.4开发方式计算的假设
7.4.1开发经营期
开发经营期的起点为(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点为未来开发完成后房地产经营结束的预计日期。发展期可分为开发期和运营期。
开发期可称为开发建设期和建设期。其起点与开发经营期的起点相同，其终点为待开发房地产的开发预计完成之日。对于土地上的住房建设，开发期可分为前期和建设期。前期是从获得待开发土地到开始开发(建设)的时期。建设期是从开发开始到房屋竣工的期间。
未来开发完成后，可根据该房地产的不同经营模式规定经营期限。未来开发完成后的房地产的管理和使用方式主要有销售(含预售，下同)、租赁、经营和自用。因此，经营期可以体现为销售期(用于销售)和经营期(用于出租、经营和自用)。销售期是指从开始销售已开发或未来开发的房地产到全部销售结束的日期。出售未来开发的房地产，即预售。在预售的情况下，销售期与开发期重合。经营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)之日，终点是开发后房地产经济寿命结束之日。
确定开发经营期的目的是为了把握开发费用、管理费用、销售费用、销售税金等的时间和金额。，预测房地产开发完成后的售价或租金，贴现各种收入和支出或计算投资利息等。
开发经营期的确定方法可以类似于市场法，即按照同区域、同类型、同规模的同类开发项目现有的正常开发经营期进行估算。
一般来说，开发周期是可以准确估计的。但在现实中，由于一些特殊因素，开发周期可能会延长。比如房屋拆迁或土地征用中的“钉子户”、基础开挖过程中发现重要文物、原计划筹集的资金未能到位、部分建筑材料设备未能按时供应，或者劳资纠纷、恶劣天气、政治经济形势突变等一系列因素。，可能导致项目停工，延长开发周期。由于开发周期的延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面还要承担总成本增加的风险。但是，在估算开发周期时，一般不考虑这种特殊的异常因素。经营期尤其是销售期通常难以准确估算，估算时应考虑未来房地产市场的景气程度。
7.4.2开发后的房地产价值
开发后的房地产价值是指房地产在开发时的市场价值。市值对应的日期通常是开发完成的日期，而不是待开发房地产购买时或开发期间的某个日期(市场好的时候考虑预售，市场不好的时候延期出租的情况除外)。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来计算的。对于出售的房地产，通常采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来趋势，或者将市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法详见本书第八章)，即根据类似房地产的过去和现在的价格及其可能的未来趋势进行推测。比较的单位通常是单价而不是总价(与市场法中建立价格可比基础的要求相同)。举个例子，假设现在是2004年8月，有一块房地产开发用地，用来建商品房。开发周期为1.5年(或18个月)。如果要猜测该商品房2006年2月竣工时的价格，可以通过收集该商品房过去几年和现在的价格数据以及未来可能的变化趋势来猜测确定。
对于出租和经营性房地产，如写字楼、商铺、酒店、餐厅等，要预测其开发后的价值，可以先预测其租金或营业收入，再用收益法将收益转化为价值。例如，根据目前的市场租金水平，预测未来要建的写字楼月租金为每平方米35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，回报率为10%。可出租面积为38000平方米，经营期限为47年。那么办公楼的未来总价值可以估算为:35× 90 %× (1-30% )× 12× 38，000 [1-1/(1+10%) 47] = 9，941(万元)
7.4.3开发费用、管理费用、销售费用，管理费用、销售费用、销售税费时，可以根据当地房地产价格的构成逐项计量。计量方法与成本法中的计量方法相同，不同的是需要预测。
比如开发成本和管理成本可以用类似于市场法的方法计算，即可以大致算出当地类似房地产开发项目的当期开发成本和管理成本。如预计建筑材料价格、施工人工费等。未来可能发生较大变化，未来建筑材料价格、建筑人工费等变化的影响。在开发成本和管理成本上也要考虑。销售费用是指广告、销售代理等费用。开发完成后出售房地产所需。销售税是指房地产销售开发完成后应缴纳的税费，以及交易手续费等其他销售税。销售费用和销售税通常按照开发完成后房地产价值的一定比例计算。