房地产估价案例与分析精讲班第41讲讲义

估价假设和限制

1.本评估报告基于以下假设:
1。本估价的基础是委托方提供的所有资料的真实性和合法性，这是估价的重要依据之一。如委托方提供的信息有误，由委托方承担全部责任。
2。本估价报告假设估价对象的房地产能够按照规划批准的用途持续有效地使用。
3。本次估价基于估价对象的国有土地使用权不存在其他任何权利(包括租赁权、抵押权)和共有人的假设。
二。本评估报告的局限性:
1。本报告有效期为一年，即本报告的申请日期与评估结果和评估报告的完成日期之间的差异不能超过一年。如遇一年内土地市场发生重大变化或政府相关政策发生重大调整及不可抗力，报告价值应相应调整，有效期也应相应调整。
2。本报告的评估结果未考虑税收转让等特殊交易方式对评估对象价值的影响，也未考虑国家宏观政策变化及自然力等不可抗力对评估对象价值的影响。
3。本报告中估价结果的计算是基于估价对象在估价时点的状况以及估价报告对估价对象的假设和限制。如果估价报告对估价对象房地产的假设和限制发生变化，估价结果应相应调整。
4。本报告由六部分组成:致委托人书、估价人员声明、估价假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告及附件。只有在完全使用的情况下才有效，本公司对因使用本报告的部分内容而造成的损失不承担任何责任。
5。未经本公司书面许可，不得将本报告的全部或任何部分提供给委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人，也不得以任何形式公开发表。

评估结果报告

一、委托人名称
:XXX市土地整理储备供应中心地址:(略)
法定代表人:(略)
二、估价机构名称
:XXX房地产估价公司地址:XXX路号，法定代表人:(略)估价对象位于XX区卓刀泉南路12号。土地使用权规划用途为住宅，总用地面积为34068.69平方米，位置见附图(略)。
四。估价对象概况
估价对象位于XX区卓刀泉南路12号，东临规划道路，南临土地空，西临桂子花园，北邻斋藤优子花园。位置见附图。
估价对象规划用途为住宅用地，总用地面积为34068.69平方米，土地编号为G11090004，图号为536。土地使用权出让年限70年，规划容积率2.04，规划总建筑面积69570m2。四。评估目的:本次评估为委托方确定国有土地使用权转让价格提供参考。
五、估价时间
估价对象土地公开拍卖日期2003年4月1日为本次估价的估价时间。六。价值的定义
本报告采用公开市场价值标准。本次评估确定的土地价格是指估价对象2003年4月1日的土地价格，其规划用途为住宅，土地出让年限为70年。本次评估设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、排水、供电、通讯)和宗地红线内“场地平整”条件下的国有土地使用权出让价格。七。估价基础
1。国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；
2。房地产估价合同；
3。《房地产估价规范》(GB/T 5029 l-1999)；
4。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5。客户提供的其他相关信息；
6。评估人员的实地调查和收集整理的资料。八。评估原则
本评估报告以独立、客观、公正为前提。遵循以下原则:
1。合法性原则。使用原则。替代原则。评估时点原则
5。公平原则。鉴定方法
鉴定人认真分析自己掌握的内容。
1。基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表的评估结果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件与其所在区域的平均条件进行比较，根据修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而得出待估宗地在估价时点的价格的方法。基本公式如下:PI = P×K1×K2×K3×k4×K5×K6×(1∑K)
其中:PI-待评估土地的地价P-待评估土地对应的基准地价K1× K2×土地使用年限修正系数K3-容积率修正系数K4-土地面积修正系数K5-土地形状修正系数K6-建筑朝向修正系数σK-影响地价区位的修正系数之和
2 .假设开发法
预测估价对象开发完成后。计算公式为:地价=楼价-建筑安装费用-项目前期费用-投资利息-投资利润-管理费用、销售费用及其他不可预见费用-税费。10.估价结果:经计算(具体分析计算过程见估价技术报告)，估价房地产于2003年4月1日的土地使用权转让价格为人民币50，015，600元，大写:人民币伍仟零佰伍拾壹万伍仟陆佰元整。
根据土地面积，单位面积土地价格为人民币1468元/平方米，人民币壹仟肆佰陆拾捌元整。XI。评估师
颁发:中国注册房地产估价师项目负责人:中国注册房地产估价师审稿:中国注册房地产估价师撰稿人
十二。评估日期
2003年2月24日至2003年2月26日
十三