房地产估价案例与分析精讲班第33讲讲义

7.1.5假设开发法的其他用途
假设开发法除了适用于估值外，还广泛用于房地产开发项目的投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。开发法和投资分析的区别在于，开发法在选取相关参数和测算相关值时，假设自己站在典型投资者的立场，投资分析站在特定投资者的立场。
房地产开发项目投资分析的目的是为房地产开发商的投资决策提供依据。假设法可以为房地产开发商提供以下三种数据:
(1)确定拟开发地块的价格。如果开发商有意收购某个开发地块，必须事先计算好可以接受的价格，他的实际购买价格应该低于或等于这个价格，否则不值得购买。
(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，假设已经以一定价格购买了开发场地，即场地购置费视为已知。预计总收入扣除场地购置费、开发成本和资金利息后的剩余价值为开发项目所能产生的利润。如果这个利润高于开发商的预期利润，则认为开发项目是可行的；否则，开发将被推迟，甚至投资将被取消。
(3)确定开发中可能发生的费用。在确定成本时，场地购置费也被认为是已知的。确定费用的目的是使开发利润保持在合理的范围内，同时在开发过程的各个阶段能够有效控制整个开发成本和费用，使费用在开发过程中不会失控。
7.2假设开发法的基本公式
7.2.1假设开发法的最基本公式
假设开发法的最基本公式是:待开发房地产的价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产时应承担的税费。对于公式中要扣除的具体项目，基本原则是承担估价对象取得和开发完成后将要支付的一切合理的、必要的费用、税金和利润。所以如果是已经投入的成本，就包含在待开发房地产的价值里，不应该扣除。比如评估毛地的价值，也就是这块地还没有完成拆迁补偿安置，那么减去的项目也要包括拆迁补偿安置费；评估拆迁补偿安置后的土地价值的，不得扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时，未完成拆迁补偿安置的，原补偿安置合同中的权利和义务转移给受让人。”
利用上述公式进行估值，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营模式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象的状况，包括土地(可分为未开发土地、未平整土地和准备好的土地)、在建工程和旧房等。投资开发后，有准备好的土地和房屋(包括土地)等。综上所述，可归纳为以下几种情况:①估价对象为居住场所，居住场所上建有房屋；②估价对象为居住场所；将被开发成成熟的土地；③估价对象为毛状土地，其上有房屋建筑；④估价对象为毛地；它将被开发成成熟的土地。⑤估价对象为耕地，耕地上有房屋建筑；⑥估价对象为在建工程，该工程将延续为房屋；⑥估价对象为旧房，旧房改造成新房。
投资开发后的房地产经营模式有卖(含预售、竣工后卖)、租(含预租，但很少，多为竣工后租)和商(如商铺、酒店、餐厅、游乐园)。
7.2.2根据估价对象的详细公式
上述假设开发法的最基本公式，根据估价对象的情况，可详细如下:7.2.2.1的居住场所价值公式(1)在该土地上建房适用的公式:土地价值=开发后的房地产价值-土地所建房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买土地时应缴纳的税金；适用于开发成熟土地的公式:土地价值=开发后的成熟土地价格。价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税金-土地开发利润-买方购买土地时应缴纳的税金-7.2.2.2求土地价值的公式(1)在土地上建房适用的公式:土地价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税金-开发利润-。由土地负担的税收(2) 适用于开发成熟土地的公式:土地价值=开发后的耕地价值-从土地开发的成熟土地的开发成本-管理成本-投资利息-销售成本-销售税-土地开发利润-买方购买土地时应承担的税-耕地价值的7.2.2.3公式=开发后的房地产价值-用耕地建造的房屋的开发成本-管理成本-管理成本-销售费用-销售税-开发利润-买方购买耕地时应缴纳的税-7.2.2.4计算公式 在建工程价值-在建工程价值=装修后房地产价值-装修成本-管理费用-投资利息-销售费用-买受人应缴纳的税费-7.2.2.5旧房价值计算公式-旧房价值=装修后房地产价值-装修改造原因本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修投资利润-买受人购买旧房时应缴纳的税费7.2.3公式按开发完成后的经营模式详细说明。 7.2.3.1的公式V = VP-C适用于开发完成后的出售——待开发房地产的价值；VP——房地产开发完成后的价值，采用市场法或长期趋势法计量；c-可扣除项目。
7.2.3.2适用于开发完成后租赁和经营的公式
V = VR-C，其中VR为开发完成后以收益法计量的房地产价值。
7.3现金流量折现法和传统法
7.3.1现金流量折现法和传统法的定义
房地产开发的特点是周期长，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发后的房地产价值在实际时间上是不同的，尤其是大型房地产开发项目。因此，在使用假设开发法时，必须考虑资金的时间价值。但考虑资金时间价值有两种不同的方法:(1)采用折现法，以下，将该方法下的假设开发法称为折现现金流量法；②采用计算利息的方法，这种方式的假设开发法，下面称为传统法。
现金流是指一个项目(计划或企业)在特定时期内收到或花费的资金量。现金流量分为现金流入、现金流出和净现金流量。资本收入称为现金流入，相应的金额称为现金流入。资本支出称为现金流出，相应的金额称为现金流出。现金流入通常表现为正现金流量，现金流出通常表现为负现金流量。
净现金流量是指在某一时间点上，正现金流量和负现金流量的代数和。即现金流量净额=现金流入-现金流出
7.3.2现金流量折现法与传统法的区别
现金流量折现法与传统法有三大区别:
(1)房地产价值的计量、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金等。开发完成后，在传统的现金流量折现法中，它是模拟开发过程，预测未来将发生的金额，即预测现金流量。
(2)传统的方法没有考虑到每项支出和收入的时间不同，即没有把它们同时换算成值，而是直接加减。但计算利息，计息期通常在开发完成时结束，即不考虑预售和延期销售；但现金流量折现法要考虑每笔支出和收入的不同时间，即先换算成同一时间点(最后到评估时点)的价值，再进行加减。例如，评估一个房地产开发地块在2004年10月15日的价值，需要将未来的支出和收入折算到2004年10月15日。如果预测该土地2007年10月15日开发后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%，则需要将这5000万元折现到2004年10月15日，即2004年10月15日的实际房价为5000/(1+10%)3 = 3757(万因此，折现现金流法要求折现率既要包括安全收益部分(通常的利率)，也要包括风险这种处理与投资项目评估中现金流量分析的口径一致，便于比较。
7.3.3现金流量折现法与传统方法的优缺点
从理论上讲，现金流量折现法的结果更准确但复杂；传统方法测得的结果比较粗糙，但相对简单。就它们的精度和粗糙程度而言，现实中未必如此。这是因为现金流量折现法在某种意义上需要“预见性”，它需要做到以下三点:①要准确估计开发经营期有多长；(2)所有支出和收入发生时，都要准确估计；(3)应当准确估计发生时的支出和收入数额。
因为有很多未知因素和偶然因素会使预测偏离现实，所以准确预测是非常困难的。尽管如此，在估价中应采用现金流量折现法。当难以采用现金流量折现法时，可以采用传统方法。