房地产估价案例与分析精讲班第7讲讲义

一、大纲要求:
考试目的:
1。撰写房地产估价报告的基本要求；
2。房地产估价报告的组成部分。
考试基本要求:
掌握:房地产估价报告的构成要素和具体内容。
熟悉:撰写房地产估价报告的基本要求。【/br/】要点:【/br/】以一份较为规范的估价报告为例，阐述房地产估价报告撰写中应注意的要点，并对报告中的具体技术问题进行探讨和借鉴。
二。内容说明:
房地产估价报告撰写实例
房地产估价报告
估价项目:位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦
。委托方:XX大厦酒店有限公司
评估机构:XX房地产评估公司
评估日期:2004年10月29日至2004年11月6日
目录
一、致委托方的信

给客户的信

XX大厦酒店有限公司:
受贵公司委托，本评估机构本着独立、客观、公正、科学的原则，对位于XX市XX区XX广场X的XX大厦房地产价格进行了评估。本报告报告了估价对象于2004年10月29日的公开市场价格，估价目的是为估价对象的转让提供参考。
在本报告所述的假设和限制条件下，根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，通过计算，结合估价经验和对房地产市场价格影响因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买卖双方，在市场通达的条件下，估价时点最可能的市场价格为人民币(大写)玖亿贰仟万元。

XX房地产评估公司
法定代表人:(略)
2004年11月6日

鉴定人声明

我们郑重声明:
1。本估价报告所陈述的事实是真实和准确的。
2。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经陈述的假设和限制的限制。相关假设和约束条件见估值报告正文中的“估值假设和约束条件”及相关说明。
3。我们与本次估价的估价对象没有利害关系，与当事人也没有任何个人利害关系或偏见。
4。我们根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)进行了分析，形成了意见和结论，撰写了本估价报告。
5。我们对本估价报告中的估价对象进行了实地调查，并对调查的客观性、真实性和公正性负责。但是，我们对估价对象的实地考察仅限于其外观和使用状况，对有遮盖、无遮盖和无法接触的部分是根据委托方提供的资料和现行的建筑行业通用标准或相关规范进行评估的。
我们不负责调查估价对象的结构质量。
6。没有其他人对本评估报告提供过重要的专业帮助。
7。委托方及相关部门在使用本估价报告时，因忽视本估价报告揭示的相关事实而导致的相关法律责任，估价机构及估价人员不承担相应的责任。
8。本估价报告是我估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，认真分析现有资料，经过计算，结合估价经验，分析影响房地产市场价格的因素，为估价对象的转让提供公开的市场价格而出具的，但受我估价机构估价人员专业水平和能力的影响。
9。本估价报告中使用的专业术语的解释和定义适用于《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)的相关规定。
参加本次评估的注册房地产估价师签字盖章。

XX房地产评估公司
2004年11月6日

估价假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受到本估价报告中已经陈述的下列假设和限制条件的限制:
1 .合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处置的前提。具体前提如下:
①估价对象为在建工程。由于委托方提供的资料有限，本次评估假设了估价对象的合法发展。
②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘和产权登记。因此，本估价报告中估价对象的建筑面积数据是委托方提供的经批准的施工图数据。当实际建筑面积因设计变更等原始原因发生变化时，应调整评估结果。
③估价对象占用的土地使用权性质为国有出让，出让年限为40年，至2038年9月19日止。在报告的分析中，前提是土地出让金已经足额缴纳。
2。使用假设。用途是指能够使估价对象产生效果的在法律上允许、技术上可能、经济上可行的用途。本次估价的依据是估价对象根据设计文件中的设计方案建设成为集酒店、写字楼、商场于一体的现代化综合物业。
3。评估点假设。即要求估价结果是估价对象在估价时点当前市场条件下的现状所形成的客观合理的价格。
估价时点后，估价报告有效期内估价对象的品质、功能布局、基础设施、房地产市场状况的变化将对估价结果产生一定的影响。如果明显影响估价对象的估价价值，应调整估价结论。
4。公开市场假说。即评估结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在这个市场上进行交易的目的是以有限的方式追求经济利益，交易双方都有必要的市场信息，有充分的时间进行交易，交易双方都有必要的专业知识，具备公开的、非排他性的交易条件。
5。本报告的使用限制如下:
(1)本估价报告的估价结果仅供委托方用于本次估价目的——房地产转让，不得用于其他用途。
(2)本估价报告不是确认估价对象权属的依据。
(3)原则上，本评估报告申请的有效期为自评估报告完成并提交之日起一年。当市场发生较大变化时，报告的有效期不得超过半年。
6。其他假设和限制。影响估价对象公开市场价格的因素很多，具体规定如下:
(1)估价结果未考虑国家宏观经济政策的重大变化以及自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
(2)本次评估不考虑特殊交易方式对评估结论的影响。