房地产估价案例与分析精讲班第13讲讲义

市场规律(二)
一、大纲要求:
考试目的:
测试应试者对市场规律基本原理和具体运用的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:交易日期调整的含义和方法，不动产现状调整的含义、内容和方法。
重点:
1。交易日期调整
交易日期调整是将可比实例在交易日期的价格调整为评估时点的价格，其本质是调整房地产市场条件对房地产价格的影响。
2。房地产状况调整
房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象在其房地产状况下的价格。调整的内容分为位置调整、权利调整和实物调整。此外，还可以进一步细分为几个因素的调整。
二。内容解释:
4.6交易日调整
4.6.1交易日调整的含义
可比实例的交易价格是交易日的价格，是在交易日的房地产市场条件下形成的。估价对象的需求价格是估价时点的价格，应在估价时点的房地产市场条件下形成。如果交易日期与评估时点不同(往往不同，且通常交易日期早于评估时点)，则房地产市场的情况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率变化、通货膨胀或通货紧缩等。，因此房地产价格可能会有所不同。因此，可比实例在交易日的价格应调整为估价时点的价格，从而作为估价对象的价格。对可比实例交易价格的这种调整称为交易日期调整。
交易日期的调整，本质上是房地产市场条件对房地产价格影响的调整。调整交易日期后，可比实例在交易日期的价格成为评估点的价格。
4.6.2交易日期调整的方法
百分比法交易日期调整的一般公式为:
交易日期可比实例价格×交易日期调整系数=估价时点价格
交易日期调整的关键，要把握一定时期以来可比实例、估价对象等房地产价格的波动情况， 具体来说就是考察几个类似的楼盘在过去不同时间的价格，找出这类楼盘价格随时间变化的规律，然后据此调整可比实例交易价格的交易日期。 调整的具体方法可以通过价格指数或价格变化率进行，也可以通过时间序列分析进行(详见本书第八章“长期趋势法”)。
价格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在编制物价指数时，需要选择某一时期作为基期。如果是以固定周期为基础的，则称为固定价格指数；如果以上述期间为基准，则称为环比价格指数。
利用定基价格指数调整交易日的公式为:
交易日可比实例价格×交易日调整系数=评估点价格
利用环比价格指数调整交易日的公式为:
交易日可比价格x交易日下期价格指数x下期价格指数x估价时点价格指数=估价时点价格
[例4-7]某楼盘2005年6月价格为2000元/m2，需调整至2005年10月。 已知该房地产所在区域2005年4月至10月同类房地产价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(上月均为100)。试着计算一下这个房地产在2005年10月的价格。
[解]该房地产2005年10月价格计算如下:
2 000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100 = 3 046.8(②建筑成本指数或变化率；③建筑材料价格指数或变化率；④施工人工费指数或变化率；⑤房地产价格指数或变化率。房地产价格指数或变化率可细分为:①全国房地产价格指数或变化率；②某一地区的房地产价格指数或变化率；③全国房地产价格指数或变化率；④某一区域某一类房地产的价格指数或变化率。
至于选择哪个价格指数或变化率来调整交易日期，要看具体的估价对象和相关条件。如果房地产价格变动是由简单的通货膨胀因素引起的，可以选择一般价格指数或变动率；如果是建筑成本、建筑材料或建筑人工成本的因素，可以选择相应的价格指数或变化率。从理论上讲，房地产价格指数或变化率能够充分反映引起房地产价格变化的因素，因此选择房地产价格指数或变化率是可取的。然而，严格地说，并不是任何类型的房地产价格指数或变化率都可以采用。因此，最适用的房地产价格指数或变化率是可比实例所在地区类似房地产的价格指数或变化率。
房地产状况调整
4.7房地产状况调整
4.7.1房地产状况调整的含义
如果可比房地产与估价对象本身存在差异，也应对可比房地产的交易价格进行房地产状况调整，因为房地产价格也反映了房地产本身。房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象在其房地产状况下的价格。因此，房地产状况调整后，可比实例在其房地产状况下的价格成为估价对象在其房地产状况下的价格。
4.7.2不动产状况调整的内容
由于不动产状况可分为区位、权益、实物三大方面，因此不动产状况调整又可分为区位调整、权益调整、实物调整。这三个调整可以进一步细分为几个因素。调节房地产形势是市场规律的难点和重点。
区位调整的4.7.2.1内容
区位是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。调整区位状态是将可比房地产在区位状态下的价格调整到被评估房地产在区位状态下的价格。
区位条件的比较和调整主要包括:影响房地产价格的因素，如繁华程度、交通便利程度、环境景观、公共服务设施的完备程度(可比实例和估价对象除外)、道路条件、朝向、楼层等。
权益状态调整的4.7.2.2内容
权益状态是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状态。权益状态调整是将可比房地产在其权益状态下的价格调整到估价对象权益状态下的价格。
权益的比较和调整主要包括:土地使用年限、城市规划限制(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，最常遇到的是土地使用年限的调整。调整的具体方法请参考本书第六章“收益法”的相关内容。
4.7.2.3物质条件调整的内容
物质条件是对房地产价格有影响的房地产物质因素的状况。调整实物状况是将可比房地产在实物状况下的价格调整到被评估房地产在实物状况下的价格。
比较和调整身体条件的东西很多。对于土地，主要包括:影响房地产价格的因素，如面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例和估价对象的部分)、土地平整、地形地貌、地质水文条件等。对于建筑，主要包括:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量等影响房地产价格的因素。