房地产估价案例与分析精讲班第4讲讲义

1.2.4确定房地产估价的技术路线应遵循房地产估价原理
房地产估价的技术路线反映了房地产价格的形成过程，房地产估价原理反映了房地产价格的形成原理。因此，在确定房地产估价的技术路线时，遵循房地产估价的原则是非常自然的。
1.2.4.1房地产估价的技术路线和法律原则
遵循法律原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用和合法处分为基础。
所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的相关规定。
房地产价格本质上是房地产权益的价格，房地产权益是由法律、法规或合同确定的。在鉴定中只能考虑合法权益。由于房地产的价格是在其使用和处分过程中形成的，因此在确定房地产价格时必须坚持其使用和处分的合法性。【/br/】合法性原则为我们提供了这样一条估价的技术路线:首先，估价对象必须具有合法的产权，其次，估价对象的目的必须合法，同时，如果估价涉及估价对象的交易或处分，则交易或处分必须合法。
按照“确认估价对象拥有合法产权”的估价技术路线，首先要确认估价对象房地产拥有哪些权利，权利是否齐全，权利是否合法。例如，房地产已签订租约，其占有权和使用权已在租约有效期内转移给承租人，那么在采用收益法估算收益时，应按照租约中确定的租金计算租赁期内的收益；再比如违章建筑，其占有不受法律保护，所以没有价格。Www.examda.com
根据“确定估价对象的合法用途”的技术路线，我们在估价过程中要检查估价对象目前的用途与其合法用途是否一致。比如现在的用途是商业，而合法用途是住宅。我们只能根据它的合法用途来确定它的价格，而不能考虑它现在的用途；又如，采用假设开发法进行估价时，需要设定估价对象的未来用途。在设定这种用途时，必须保证这种用途的合法性，比如必须符合城市规划限制的要求。
按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线，在单独设定划拨土地使用权抵押的估价时，必须考虑到只有经土地行政主管部门批准，并向国家缴纳土地使用权出让金或土地收益后，才能设定划拨土地使用权抵押，然后在此目的下的估价对象才是合法的。
1.2.4.2房地产估价的技术路线与替代原则
遵循替代原则，要求估价结果不得偏离同类房地产在同等条件下的正常价格。
替代原则的理论基础是同一市场的同一商品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够利用市场数据进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上的同一商品具有相同的市场价值，才有可能根据市场数据对估价对象进行估价。
替代原则也反映了房地产估价的基本原则和最一般的估价过程:房地产估价中要确定的估价结论是估价对象的价值。以房地产交易为目的，价值应当是在公开市场上最有可能形成或确立的价格。房地产评估是指足够数量的类似房地产在公开市场上的近期交易价格，以确定估价对象的价值。
在确定房地产估价的技术路线时，无论采用什么样的估价思路和方法，都必须首先认识到替代原则:市场法是用类似房地产的交易价格“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象的未来收益“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格“替代”估价对象的价值，等等。
房地产估价的1.2.4.3技术路线及使用原则
遵循使用原则，估价应以估价对象使用为前提。
房地产评估中确定的价值实际上是房地产的经济价值，房地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。使用原则要求估价对象的价值应在使用时确定。因此，使用原则本身就为我们提供了这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路:首先要确定房地产的使用状态，然后才能确定该状态下房地产的价值。
1.2.4.4房地产估价技术路线及估价时点原则
估价时点原则强调估价结论具有较强的时间相关性和时效性。【/br/】首先，评估结论具有很强的时间相关性，主要考虑资金的时间价值，不同时间点发生的现金流量对其价值的影响不同。因此，在房地产评估中，统一规定，部分货币的发生时间与评估时间不一致的，应当折算为评估时间的现值。当确定估价技术路线涉及到被估价房地产的价格形成过程时，我们也应注意这一点。不是直接把不同时点的现金流相加，而是把资金的时间价值换算出来，以后再加。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是由于房地产市场价格的波动性。同一个估价对象，在不同的时间点会有不同的市场价格。因此，强调估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。因此，在确定估价技术路线时，应根据不同的估价时点，关注估价所依据的房地产市场条件，进而确定在这种房地产市场条件下房地产的整体价格水平。
估价时点原则的另一层含义是:估价对象在不同估价时点的状态不同，因此相应会有不同的价格。比如一个楼盘，未完工的工时和完工后的工时不一样，价格就不一样。在确定估价技术路线时，要注意准确把握估价对象在指定估价时点的状态，进而确定估价对象在此状态下的价格内涵。
1.2.5确定房地产估价技术路线的过程
前面说过，确定房地产估价技术路线就是确定估价对象的价格内涵和价格形成过程。因此，在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，然后确定价格形成过程，再确定拟采用的估算过程和估价方法。
例如，在评估保险事故发生后的损失价值或损失程度时，应把握保险标的不动产在保险事故发生前后的状态。此时评估的技术路线是:先对保险事故发生前的评估对象进行评估，再对保险事故发生后的评估对象进行评估，两次评估结果之差即为保险事故发生后的损失价值。
以本书后面第三章案例3-2为例。本案是确定大量直管公房的基准售价。估价的技术路线是:首先定义价格内涵，即房屋新打折后的重置价格加上基准地价。另外选取一类同地段、同建筑结构、同建造年份的房屋，确定该类房屋的均价作为该类房屋的基准销售价格。然后，选择成本法。
一些简单明了的房地产估价往往容易确定估价技术路线，而确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择估价方法。但对于一些复杂的房地产评估，需要先明确价格内涵和价格形成过程，然后再梳理思路，设定评估的技术路线。
1.2.6几个概念的分析
本讲有以下几个基本概念:估价技术路线、估价方法、价值标准、估价目的、估价对象、估价结论、估价时点。这些基本概念之间的关系简要总结如下。意在抛砖引玉，调动学生的主观积极性。可以通过自己的学习自己总结归纳。不同的人有不同的看法。
1。评估目的、评估技术路线和评估方法的关系。先有估值的目的，再有估值的技术路线，再有估值的方法。技术路线反映价格内涵和价格形成过程，是比方法更高层次的概念，与方法密切相关。不同的估值方法对应不同的技术路线。
2。价值标准、估价目的、估价对象、估价结论和价格内涵。价值标准(公开市场价值标准)是估值方法中包含的一种技术标准或规范，对所有估值方法都具有约束力。比如鉴定的目的是过河，鉴定的方法有桥、滑索、涉水、乘船等。鉴定结论是到达河对岸。不同的鉴定目的，即使是相同的鉴定方法，也可能导致不同的鉴定结论。价格内涵是指房地产价格的含义和具体内容，估价结论是价格内涵的外在表现。
3。就渡河而言，各种渡河方式都有可能。没有优劣之分，但对于不同的人(这里的人是指被评估对象)，可能存在一定的匹配和适用关系。比如老人、小孩、女人不要涉水过河，胆小的不要用绳子过河。