房地产估价案例与分析精讲班第19讲讲义

5.5建筑物折旧
5.5.1建筑物折旧的概念和原因
这里所说的建筑物折旧是指估价上的折旧而不是会计上的折旧。估值折旧和会计折旧虽然有相似之处，但也有本质区别。估价折旧是指各种原因造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与其重新购买价格的差额。从购建价中扣除折旧，就是降价调整。
在实际计价中，建筑物折旧分为三个方面:材料折旧、功能折旧和经济折旧。
5.5.1.2建筑物折旧的原因
(1)材料折旧材料折旧又称材料损耗，是建筑物的实物损失所造成的价值损失。可以进一步概括为四个方面:①自然老化；②正常磨损；(3)意外损坏；④维修延误造成的残余损伤。
(2)功能折旧又称精神损耗和无形损耗，是指建筑物的成本和效用相对损失而造成的价值损失。包括由于消费观念的改变、设计的更新、技术的进步，使建筑的功能相对缺乏、落后或过剩而造成的价值损失。比如建筑风格陈旧，内部布局陈旧，设备陈旧，现在人们认为必要的设施设备缺乏。以住房为例，现在流行的是“三大一小一多”的房子，即客厅大，厨房卫生间大，卧室小，壁橱多的房子。过去建的大卧室、小客厅、小厨房、小卫生间的房子都比较落伍。比如现在高档写字楼都要求智能化。如果一个写字楼不智能或者不够智能，那就是相对落后。
(3)经济折旧又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素造成的价值损失，包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥堵、城市规划变化、政府政策变化等。比如在高级住宅区附近建工厂，住宅区租户的价值降低，这是一种经济贬值。这种经济贬值一般是不可恢复的。比如在经济不景气，高税率，高失业率的情况下，房产价值降低，也是一种经济贬值。但这种现象不会永远持续下去。当经济复苏时，贬值就会消失。
5.5.1.2建筑物折旧的计算方法
建筑物折旧的计算方法很多，大致可分为三类:①年限法；②市场抽取法；③分解法。这些方法也可以综合使用。
5.5.2.1的寿命法
(1)相关寿命的寿命法和概念寿命法是根据建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间的关系，
建筑的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物验收合格之日起至不能使用时止的年限。建筑物的经济寿命是指从验收之日起，建筑物的预期收益大于经营费用的年限。
建筑物的经济寿命比其自然寿命短，是根据建筑物的结构、使用和维护情况，结合市场情况、周边环境和经营收入等因素综合判断确定的。如果建筑物在使用寿命期间进行翻修或重建，其自然寿命和经济寿命可能会延长。
建筑物的使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。实际年限是从建筑物验收合格之日到估价时点的日历年数。有效年数是建筑物在估价时点的状况和用途所显示的年数。有效使用年限可能短于或长于实际使用年限:①如果建筑物维护正常，有效使用年限相当于实际使用年限；②如果建筑物的维护好于正常维护或经过改造后，有效年限比实际年限短，剩余经济寿命相应较长；③如果建筑物的维护比正常维护差，则有效年限比实际年限长，剩余经济寿命相应缩短。
成本法计算折旧时，建筑物的年限应为经济年限，已用年限应为有效已用年限，剩余年限应为剩余经济年限。因此，有效年限=经济寿命-剩余经济寿命。估价一般不用实际年限，而用有效年限或预计剩余经济年限，因为用有效年限或剩余经济年限计算的折旧更符合实际情况。比如，有两栋实际年限相同的类似建筑，如果维修不同，它们的市场价值就会不同，但如果用实际年限来计算折旧，它们的价值就会相同。实际已用年数的函数可以作为计算有效已用年数的参考，即在实际已用年数的基础上做适当的调整就可以得到有效已用年数。
(2)直线法是最重要的方法。直线法是迄今为止最简单、应用最广泛的折旧方法，在建筑物的经济寿命期内，其年折旧额是相等的。只要记住以下三个公式。
1.d = c-s/n(基本公式)
2 . d = 1-r/n3 . v = c[1-(1-r)×t/n]或v = c (1-d× t) [/br/公式为:y = c× q，其中q为新建率(%)。【/br/】新的折现法适用于大量建筑物需要同时评估的场合，尤其适用于建筑物现值的调查，但较为粗糙。