房地产开发项目工程成本控制分析（二）

二。项目施工阶段的造价控制
项目施工阶段的工程造价控制主要集中在招投标、合同签订、工程变更、竣工结算四个方面。
1。通过招标选择项目承包商和材料供应商
在选择项目的材料和设备承包商和供应商时，公开招标是控制项目成本最有效的方法。在招标过程中，可以充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争，获得优惠价格。尤其是对影响较大的重点工程，往往招标单位会根据规模效益和社会效益，以低于常规成本的价格进行投标，同时尽量让更多的总承包商和材料供应商入围。
在投标过程中，项目管理部和造价管理部要认真审核图纸，尽量减少项目实施过程中的设计变更和日后中标人索赔的机会。在评标过程中，要认真分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的发生。此外，应积极鼓励各投标单位从专业角度提出各种合理化建议。优化设计方案。在本文前面提到的财富中心一期弱电工程招标中，投标单位提出了非常好的优化方案，最终为项目节省了数百万元的投资。另外，在招标过程中，可以利用集团项目开发的优势，建立一些长期合作的品牌和供应商，提供更优惠的价格，在保证质量的同时实现双赢。
目前，招标采用工程量清单越来越普遍，工程量清单招标有利于项目实施中的动态成本控制。工程量清单是指工程量清单计价的一种方法，它是根据招标文件和施工图纸的要求和规定，统一的工程量计算规则，结合现行预算定额分项的要求，将拟建工程的全部项目和内容按工程的部位、性质或组成部分划分为分项，计算出实物工程量，列成清单，作为投标文件的组成部分，供投标人填写单价。在工程量清单的形式下，对于开发单位来说，首先工程单价容易与市场价进行竞争性比较，从而挤出单价中的水分，堵塞漏洞；其次，可以控制设计变更引起的工程价款增加。
2。严格的合同签订
一份规范、细致、严格的合同文本是房地产开发项目成本控制的另一个关键点。在国际惯例中，业主往往聘请有经验的咨询公司编制严格的招标文件和合同文本，对承包商的限制几乎达到无所不包的地步，以防止施工单位以工期紧、场地窄、设计选型品牌类型不明确等借口进行各种索赔。比如工程后期，施工单位往往会因为甲方的工期延误而申请加快工期，要求增加工程造价。如果合同预见到合同报价充分考虑了工期的因素，并明确说明无论采取什么措施加快工作进度，报价条款都不会调整，可以有效防止此类费用的增加；比如，在设备安装预算中，由于不同品牌、不同型号的价格差异很大，如果合同及相关附件中的条款含糊不清，就很容易在施工过程中被“偷换”，影响工程质量和寿命，损害开发商信誉，造成不良后果。要用好“严格合同条款”，需要有丰富的工作经验，提前预测可能出现的情况。在这一点上，我们需要更多地借鉴国外的成熟经验。
目前，我国颁布了一系列建设法律法规和合同示范文本。但是，与国际标准合同文本特别是FIDIC合同文本相比，在合同的严谨性和合同主体的责权利方面还存在一定的差距。要吸收国外契约的合理部分，与中国金融相结合。保险和建筑法规，并修改目前的合同文本。
3。提高工程变更的预见性
在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要。工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制协商变更的发生。但是，由于项目周期长、技术复杂的特点，项目在实施过程中不可避免地会发生变化。从一般成本控制的角度，工程变更可以分为三类:重大变更、重要变更和一般变更。对于重大的谈判变更，必须事先进行详细的技术经济分析。这时候就要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，对其对工程造价的影响进行评估。综合各方意见后，才能最终确定是否实施谈判变更。设计变更必须在合同条款的约束下进行，任何变更都不能使合同失效。变更后的单价仍以合同中已有的单价为准。如果合同中没有这种单价或因变更引起的变更，应按合同条款进行评估。承包商提出的单价分析资料经监理工程师审核并经业主批准后，按批准的单价执行。
4。认真进行结算审核
工程竣工结算是核对建设工程造价的最终依据，也是建设工程竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程造价的最后一步。
一般来说，结算项目的成本要从以下几个角度来控制:
1。查合同条款，所有工程按合同要求竣工验收后才能纳入竣工结算。在结算过程中，应严格执行合同约定的结算方式、计价定额、取费标准、主要材料价格和优惠条款。
2。检查隐蔽验收记录。竣工结算时，应检查隐蔽工程的施工记录和验收签证。只有手续齐全，工程量与竣工图相符，才能纳入结算；
3。实施设计变更的洽商，签证变更的洽商只有经建设单位和监理工程师同意才能纳入结算。
4。根据图纸核实工程数量。招标项目按照工程量清单发包的，需要逐一核对实际完成的工程量，再按照合同约定的结算方式和要求结算工程量清单以外的部分；
5。严格执行固定单价。除包干部分外，结算单价以合同或招标中规定的计价定额和计价原则为依据。未包括在固定单价中的项目，应按同类定额进行分析换算，或提出人工、机械、材料的计价依据，编制补充单价；
6。注意各种费用的计算。建安工程的取费标准应符合合同要求或工程建设期间与计价定额一起使用的《建安工程费用定额》及相关规定；
7。要求相关单位参与签到。除施工单位外，监理、设计等相关单位的负责人和管理人员应大力支持和参与检查。