房地产开发项目工程成本控制分析（一）

工程造价控制主要集中在工程设计和项目施工两个阶段。虽然工程建设成本主要发生在工程建设阶段，但建筑安装成本以及成本是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，项目成本控制的途径是从项目前期入手，以施工阶段的控制为重点，实行项目成本管理的全过程动态管理，通过加强项目设计阶段和项目施工阶段的成本控制，达到项目成本控制的总体目标。
1。设计阶段的成本控制。设计方案的优化
设计方案的优化是设计阶段的首要任务，对项目的建设成本起着重要的作用。设计不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑设计中，通过优化建筑造型、装修方案、标准建筑面积、公共区域布局等，可以最大限度地提高建筑物的利用率。在设备选型方面，在技术可行的基础上，比如在电梯空弱电调节系统的方案设计中，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，降低工程造价，事半功倍。如香江国际发展有限公司开发的财富中心项目和南新仓国际大厦项目，通过优化地下停车场的柱网和交通路线，增加了约15%的停车位，降低了停车位的单位工程成本。北京香江别墅项目在建设过程中，通过优化规划方案，充分利用原有地形特征，规划了独特的坡地别墅，减少了土方量，大大降低了前期“三通一平”工程的造价，通过提高回填工程的技术要求，为后期地基处理节省了投资。
2。前期成本分析
通常，设计阶段成本控制的具体程序是:专项调查-设计任务书-方案设计-图纸会审。由于关注点不同，设计单位对工程造价控制的重视程度往往不如开发单位，因此这一阶段的造价控制应由开发单位主导，由设计单位实现。委托设计前，开发单位应组织力量对成本可控的敏感部位进行专题研究，通过调查相关项目、收集最新技术资料、组织专题专家会议等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可以用限额设计的方法，在设计任务书中系统明确地告知设计单位成本控制的意图。及时组织图纸会审，从设计、工程、销售等角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只占建设项目总造价的1%左右，但正是这1%的设计费决定了后期几乎所有的建设成本。可见设计阶段的造价控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，按照技术经济分析方法和价值工程原理，协助技术人员选择设计方案。
如中关村科技广场21号“中关村金融中心”项目中，美国KPF设计公司提出了150米高的双曲面主塔方案，美国金超设计公司和中国建筑设计研究院作为结构设计方，提出了三种能够满足结构要求的结构体系。业主委托香港威宁阁作为造价顾问。通过对上述方案的成本分析，最终选择了整体钢结构体系。虽然造价略高于刚性钢混结构，但增加了使用面积，提高了层高，将立面造型实现到了极致。