案例分析大总结（两套总结版本）9

房地产估价案例分析摘要记录4
1综合检查
1检查估价报告案例是否符合标准格式，内容描述项目是否完整、适当，书写方法、文字名称、符号、序号、术语、大小写、错别字是否准确。
2检查评估方法是否适合评估目的和评估对象，评估技术路线是否正确
3评估时间点是否准确
4修正期是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否一致
6对所采用的方法有无合理的说明和理由
7必要时说明
8注意利息的计算方法， 时限
9报告有效期以报告完成之日为准
10实际使用符合法定使用
11。 评价时，应选择两种以上的评价方法，并满足要求。应该有选择的理由(1)有条件地使用市场比较法；(2)盈利性房地产应采用收益法；(3)开发法应用于投资或潜力
12注意价格的标题是否有误(比较、收益、积累)
13看估值类型，将此要求与规范进行比较
14最后，别认真了。正确纠正错误
16对于有争议的房屋、拆迁房屋、拍卖等的特殊估价。，注意特殊原因
17。注意一些关于估价的特殊规定，如不得设定抵押权、国有划拨土地等。
18。保险估价首先要明确间接损失是否包含在内。说明是否可以修复
19基准地价修正法中的基础设施是否需要修正，其使用年限是否明确
2。比较法:1。比较例的目的和结构必须一致，不一致的改编说明
2。可比价格的可比依据是否统一:支付方式、单价、统一货币和货币单位、面积内涵和面积单位。交易税费负担是否正常
3个实例不得少于3个
4个实例应进行修正，差异不能太大，单个修正不超过20%，综合修正不超过30%
5个可比实例是否在同一供需区域，规模是否相当，权利的性质和类型，所以价格要匹配， 价格是正常交易价格还是可以修正(必要说明)
6日期修正，时间(一般不超过1年)。 方法。公式、情况是否纠正、公式、方法、支付方式
2资本化率是否合理、综合、土地、建筑物的比较
3担保利率的选取应有必要的说明
4是否考虑租金的未来变化
5收益无限年，扣除折旧和土地摊销成本
6收益以租赁为准，无租赁的收益以客观收益为准， 而且客观租金也要考虑[/k0/] [/br]检查是否一致
成本法:①成本应该是社会平均成本，即客观成本
②关注各种房产(包括商品房、农地征收、房屋拆迁)的价格构成
③关注保险估价是否计入地价，评估抵押价值时是否正确考虑了土地价值，看是直接损失还是间接损失。 如果无法修复，应说明
4。销售税的计税依据是销售收入而不是成本，税收的构成是正确的
5。股份的估价应说明股份投资后的目的
6。注意计税方法是否正确。比如房产税要减免原值的10-30%，个人按市场价出租4%的住宅。3%营业税
7预售的价值要从销售价格中扣除而不是在最终的评估报告中扣除
8折旧计算是否正确(包括年限和项目、公式)
9用成本计算代替成本价
10长寿命折旧要从短寿命重置价格中扣除
假设方法1预计价值要从管理费、销售税和土地购置税中扣除(71)
2检查项目是否完整(1不包括利润和利息的现金流量， 传统不贴现
4注意项目必须是具有投资开发潜力的房地产
5其未来用途应合法并符合使用原则
具体内容在教材中的位置
技术构成3分割与合并135农业280
技术路线的确定23争议141特殊282
评估总结31拍卖159写作295
实质性困难37企业180
国有土地出让61商业207
出让价格72办公216
租赁价格79酒店226
抵押价格91餐饮226