案例分析大总结（两套总结版本）7

三。估价方法应用中的错误
1。收益法
(1)收益期的确定不正确。
(2)没有客观的收入和正常的费用作为价格评估的依据。
(3)未考虑客观收入的未来变化。
(4)收入计算不正确。不考虑收租率或入住率或满员率；不考虑公众流通比例；计算方法不对；收入计算中的面积是错误的。
(5)正常费用的计量误差
A费用计量中遗漏项目或增加不合理项目。一是将一次性支付费用和与总收入无直接关系的费用视为取得客观收入的直接必要费用。其次，采用收益法评估租赁房地产时，正常费用中的税只计算房产税，不计算营业税及其附加和土地使用税。第三，本人经营的房地产，在正常费用的计算中省略了营业利润。第四，所得税也被认为是总费用的一个组成部分。
B .费用计算中收费依据错误。
C .费用计算方法错误。
D .参数确定错误。
E .折旧计入总成本。【/br/】f .有租赁的不动产转让评估。租赁期内总费用的扣除项目与租赁合同约定不符。
(6)资本化率的错误确定
A、资本化率的错误选择
B、用于不同目的的同一资本化率
C、安全利率的错误选择
D、物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2。市场比较法
(1)没有充分的理由确定修正系数
(2)没有足够的比较实例，即没有三个以上(含三个)的可比实例
(3)修正系数不统一、不规范或比较对象与参照对象颠倒。
4)可比实例交易价格单次修正调整幅度超过20%，或者可比实例交易价格每次修正综合调整幅度超过30%。
(5)比较并纠正错误的方向。
(6)可比实例不合格。
7)地域因素与个体因素混淆。
8)地域因素与个体因素的具体比较。修正项目的选择没有结合评估对象与可比实例之间的差异。
9)地域因素与个体因素的具体比较。修正项目的选择没有结合评价对象的特点。
(10)比较和修正项目有遗漏。
(11)间接比较与直接比较相混淆。
(12)对区域因素比较修正内涵的误解。