全国房地产估价师执业资格考试笔记8

8.资本化率的确定。
⑴市场提取法:是收集同一市场上三个以上类似房地产的价格和净收益，选择相应的收益法计算公式，计算资本化率。a .在V=a/r的情况下，同一市场上类似房地产的净收入与其交易价格的比值可作为资本化率。b，在v = a [1-1/(1+r) n]/r的情况下，通过试错法或插值法得到。c、在V = A/(R-G)的情况下，R由R = A/V+G得出
⑵安全利率加风险调整值法(累计法):安全利率为中国人民银行公布的同期一年期国债利率或一年期存款年利率。调整后的风险值应根据估价对象所在地区的经济现状和未来预测、估价对象的用途和新旧程度确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+流动性不足补偿-投资收益。
⑶投资收益率排序插入法。找出相关的投资类型及其收益率和风险程度，按照风险程度进行排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断确定资本化率。
φ组合技术:φ抵押贷款和自有资金的组合。按揭贷款和自有资金组合是以按揭贷款收益率和购买不动产的自有资金收益率的加权平均值作为综合资本化率。R = M & # 8226RM+(1-m)Re
RM—抵押率RE—自有资本要求的正常收益率L—抵押金额(比例)
②土地和建筑物的组合。R0 = L & # 8226RL+(1-L)RB RB—建筑物资本化率RL—土地资本化率
资本化率本质上是一种投资收益率，应该等于相同风险的投资收益率。
9。剩余技术。①土地剩余技术。VL = (AO-VB× RB)/RL，在难以用其他方法进行土地估价时，土地剩余技术是一种有效的方法。另外，当需要对有老建筑的土地进行评估时，虽然通过比较法得到了空假设老建筑不存在的土地价值，但通常很难解决由于老建筑的减少，土地价值应该减少多少的问题，然后利用土地剩余技术就可以得到。
②建筑的残存技术。VB = (AO-VL× RL)/Rb，建筑剩余的技术对于检查建筑相对于土地是过大还是过小非常有用。此外，它还可以用来估算建筑物的折旧，即建筑物的重新购买价格减去利用建筑物剩余技术计算出的建筑物价值。
使用收益法评估房地产整体价值时，不宜先单独估算土地和建筑物的价值，再简单相加。但是，如果知道房屋的整体价值，为了分离土地或建筑物的价值，可以使用土地或建筑物净收益的残值。
10。收益期的确定:
①个别土地及建筑物的估价。未来收益的年限应分别根据土地使用年限和建筑物经济年限确定，净收益中不扣除建筑物折旧和土地出让金；
②对于该地块的估价对象。建筑物的经济寿命晚于或与土地使用寿命一同结束的，根据土地使用寿命确定未来收益年限，净收益中不扣除建筑物折旧和土地出让金；
③对于该地块的估价对象。如果建筑物的经济年限早于土地使用年限结束，可以采用以下方式之一:a .首先根据经济年限确定未来收益年限，选择相应的有限年限收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧和土地出让金；加上超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限的贴现值。b假设未来收益的年限为无限年，选择无限年收益法公式。净收益应扣除建筑物折旧和土地出让金。
11。计算净收入时相关参数的选择。①有形收入和无形收入。在计算净收入时，不仅要包括有形收入，还要考虑各种无形收入。但是，如果无形收入已经通过有形收入反映出来，就不应该单独考虑。
②实际收入和客观收入。估价应以客观收入为基础。租赁有限制条件的，租赁期限内的租金为租赁中确定的租金，租赁期限外的租金为正常客观的租金。
12。收益法用于计算房地产价格。(预测未来年份净收入和未来年份价格的一个公式)
T
V =∑AI/(1+R)I+VT/(1+R)T V = A/(R-G)[1-(1+G)T/(1+R)(1+R)T]+VT/(1+R)T
以上公式适用于难以知道当前价格，但根据发展前景预测未来价格很容易， 特别是在某个地区将会有大的变化或者房地产市场预期会有大的变化的时候(注意每个公式的假设条件和适用范围)。
P197，202，221-225案例
* * * * * 13。方法应用中容易出现的问题:(1)收益是否采用客观收益，是否考虑了租赁限制、空购买率和损失率，客观收益没有考虑未来的变化，所以收益应该是年度的。