全国房地产估价师执业资格考试笔记6

第三部分是房地产估价技术路线的确定:
即价格内涵和价格形成过程的确定。
1。房地产估价的技术路线和房地产价格内涵的形成过程
1。划拨土地使用权抵押价值评估。【/br/】①技术路线:先计算出让土地使用权假设下的房地产价值，再从划拨土地使用权中估算出让土地使用权应支付的土地使用权出让金金额，将两者减去抵押价值。此时，土地使用权期限设定为相应使用的法定期限，自评估时起算。
②成本法估价。价格构成不应包括土地使用权出让金等。，指从土地使用权出让到土地使用权转让应缴纳的费用。
2。损害评估。其价格内涵是不动产损坏造成的价值损失或修复所需的费用。
二。评估的技术路线和方法。市场比较法。价格形成过程是:房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最有可能的交易价格，或大多数买卖双方认可的价格。因此，“选取类似房地产的实际交易价格作为评估价格。”做一个技术路线。
2。成本法。在无法通过市场直接获得估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象的价格成分进行分解，了解各个价格成分的正常市场价格，然后将其累加(累加)为估价对象的正常市场价格。它的价格形成过程是:房地产的价格是由它的各个组成部分的价值积累而成的。
3。收益法。房产被视为一种投资，未来可以从这种投资中获得的净收益全部贴现并累加。所得结果应不低于投资金额，该结果作为估价对象的房地产价格。其技术路线是:房地产的当前价格是由房地产的未来收益决定的。
4。假设开发法。技术路线:烂尾楼盘的价格取决于其竣工后的价格，从竣工到竣工的额外投入，以及相应的利税。
三。不同评估对象的技术路线。
1。估价对象原是建在农村宅基地上的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基本配套的前提下，经市政府批准，可缴纳土地使用权出让金，并颁发房产证，自颁发之日起5年后方可上市。
2。对于房地产抵债估价，如果估价时点距离上市日6个月，此时的估价路线应该是:先确定估价对象在上市日的快速变现价值，再折现到估价时点。
3。对于直管公房的基准价格，评估技术路线是:一是明确价格内涵，即房屋新折扣后的重置价格加上基准地价，选取一类同地段、同建筑结构、同建造年份的房屋，确定该类房屋的均价作为该类房屋的基准销售价格；然后分别采用成本法和基准地价修正法估算建筑价格和土地价格。确定房子的最终基准售价。
4。企业联营的技术路线，即联营的利润分配比例取决于投入联营的房屋的财产价值。通过确定合营企业的利润分配比例，确定合营企业涉及的房地产价值。