房地产估价师考试辅导：房地产抵押分析（二）

四。《意见》中抵押价值定义的矛盾分析
意见将房地产抵押价值定义为房地产在评估基准日的市场价值，因此这个市场价值应满足本文第二部分所讨论的四个条件。也就是说，与该不动产抵押价值相对应的抵押不动产的权利状态，是该不动产本身在设定该抵押权时已经拥有的权利状态。如果抵押房地产在设定该抵押时已经存在发包人拖欠承包人建设工程价款的事实，那么抵押房地产的权利状态就是已经对发包人拖欠承包人建设工程价款享有优先受偿权的房地产，是不具有完全权利的房地产。同样，如果抵押房地产在设定该抵押权时已经有担保债权，那么抵押房地产的权利状态就是已经有担保债权优先受偿权的房地产，也是不具有完全权利的房地产。如何评估拥有上述两项优先权，即开发商拖欠承包人建设工程价款和抵押担保债权的房地产的市场价值？这要从交易价格的形成过程来分析。
不考虑拍卖等强制处罚因素的影响，如果发包人拖欠承包人的工程价款，在建工程必须在市场上交易，或者买受人不得不以不包含拖欠工程价款的较低价格支付拖欠工程价款，或者出卖人以包含拖欠工程价款的较高价格支付拖欠工程价款。简而言之，默认的项目价格应该反映在交易金额中。对于在建工程抵押贷款，如果借款人拖欠贷款，实际上相当于金融机构购买了在建工程，相应的金融机构要承担借款人拖欠的工程价款。因此，在确定在建工程抵押价值时，假设工程价款未被拖欠，自然要从在建工程的市场价值中扣除发包人欠承包人的工程价款。
拟抵押的房地产已经抵押，抵押的房地产进入市场交易的，出卖人必须先清偿该房地产抵押所形成的债务。在抵押市场，如果金融机构判断抵押房地产的价值大于担保债权，也可以对超出部分进行再抵押[①]。根据法律规定，抵押登记时间与抵押实现时的清偿顺序不同。从保证抵押权实现的角度来看，已经设定的抵押金额自然要从抵押价值中扣除。因此，在不考虑是否存在其他优先权的情况下，可以认为有担保债权优先权的不动产的市场价值等于无担保债权优先权的不动产的市场价值减去有担保债权优先权的价值。【/br/】由以上分析可知，如果将法定优先受偿权定义为发包人欠承包人的建设工程价款和担保债权的金额，则可以认为抵押价值满足市值的条件，只有扣除这两项法定优先受偿权后的结果才是本次设定抵押时抵押房地产的权利状况的市值。但深入分析法定优先受偿权的定义后，明确了其他法定优先受偿权的范围包括处分抵押房地产的费用和应缴纳的税款。根据《意见》的定义，我们需要将上述另外两项法定优先受偿款从假设的优先受偿权的市场价值中扣除，才能得到评估后的抵押价值。在此之前，我们不需要从假设的优先受偿权的市场价值中扣除上述另外两项法定优先受偿款。意见中定义的抵押价值是否还符合市值的标准？回答这个问题的关键是弄清其他法定优先权的性质。
处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依法处分抵押房地产时，债务人或抵押人应缴纳的相关交易税费。我们知道，在房产交易过程中，根据国家和地方的相关规定，买卖双方都要相应承担一定的税费。抵押权实现时，房地产的所有权人，即债务人或抵押人，应承担应由出卖人承担的税费。但我们知道，抵押权实现时，不动产的所有人不可能承担大多数情况下应该由他承担的税费。这部分费用应该从房产的变现价格中支付，从而减少可用于偿还贷款的金额。从市场价值中扣除这笔费用，本应无法确定优先受偿权，实际上是对抵押评估中市场价值的一种修正，但并没有改变市场价值应有的市场条件基础。
处分抵押房地产的费用是指因实现抵押权而在处分房地产过程中发生的服务费用。绝大多数抵押权都不是在和平条件下实现的。所谓和平条件，是指在债务人无力履行借款合同时，债务人或抵押人有意识地将抵押物变现以偿还贷款。在和平条件下，处置抵押房产的成本主要是房产销售和推广的成本。在这种条件下，抵押房地产的处置仍然可以被认为是市场价值实现的市场条件基础。非和平条件下处分抵押房地产是实现抵押权的主流方式。其成本构成前面已经分析过了。在这种条件下，抵押房地产的处置已经完全偏离了市场价值所要求的市场条件基础。假设非和平条件下抵押房产的优先受偿款中扣除无优先受偿权的市场价值，结果仍认为是市场价值，我认为过于牵强。这就形成了《意见》中抵押价值定义的自相矛盾，即抵押价值首先被肯定为市场价值，但根据定义计算出来的结果却失去了市场价值应有的市场条件。