房地产估价中如何提高市场比较法的评估精度

房地产估价中的市场比较法是指通过与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，从而估算估价对象客观合理价格或价值的方法(见《房地产估价规范》(GB/T50291-1999))。市场比较法又称市场价格法，是最简单有效的方法，因为估价过程中的信息直接来自市场，同时对即将发生的资产进行评估。因此,《房地产估价规范》( GB/T50291-1999)第5.14条指出，在有可能使用市场比较法进行估价的情况下，应将其作为主要的估价方法。可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，也是应用最广泛的估价方法之一。

当然，选择市场比较法，必要的前提条件是:1。需要一个充分发展和活跃的房地产市场。在房地产市场中，房地产交易越频繁，越容易获得与估价对象相似的房地产价格；2.可以收集参照对象和评估对象的可比指标和技术参数。用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要的是要找到与估价对象相同或相似的参照物。无法找到与估价对象完全相同的参照物，这就要求对类似的房地产参照物进行更正和调整。修正后的指标、参数等信息的获取和准确性是决定是否应用市场比较法的关键。

随着我国房地产业的发展，房地产市场日趋活跃，交易十分频繁，这为市场比较法的应用奠定了基础。但由于市场信息不对称造成的相对闭塞，评估师直接及时获取最新交易案例相对困难；不透明的交易情况和内幕交易情况制约了市场比较法评估估价对象价格或价值的股票价格准确性。因此，如果估价人员经验不足，选取的参考案例不能全面反映对价格或价值的影响，不能准确判断房地产市场的发展趋势，不区分主次修正因素不能全面把握类似房地产市场的特点，估价人员不按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)中市场比较法的技术规范操作等。，评估准确性会受到影响，股价结果会出现偏差。

为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的准确性，我认为应该是:

1.提高估价人员的规范意识，全面理解和把握《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的精神。

《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)作为房地产估价的操作性技术规范，是房地产估价人员在整个房地产估价过程中的行为准则和技术指南。我们要深刻理解和把握规范的含义和精神实质。从进入房地产评估行业开始，从承接业务开始，到股价报告的出具、评估文书的备案，都要严格执行规范。平时加强学习交流，提高实践水平。

二、估价流程规范

评估人员承接业务后，应严格遵循评估程序，对评估对象的产权等情况进行必要的评估。两个或两个以上的鉴定人(一个在经验或把握不完全的情况下容易出现错误；很多名字可以分工合作，别人可以补充一个人的遗漏。)到估价对象现场进行调查，进行全面细致的市场调查。收集并认真分析数据，掌握影响价格或价值的主次因素，确定修正调整系数，进行内部审核，必要时召开讨论会，尽量减少误差。

第三，成立专门的信息部。

成立专门的信息部，负责收集市场信息和房地产交易信息，进行实地考察，核对交易的真实性；对数据进行归纳、分析和总结，从而掌握市场动态和发展趋势，为评估部门提供详细、准确、及时的交易案例，提高参考案例的可比准确性。