房地产估价师考试

6.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(建筑公司)建造两栋商品房(分别称为A座和B座)，共8层，总面积5000平方米。到1993年12月，甲方向乙方支付工程款共计1500万元。此时A座建到4层，B座建到5层，工程就此停止。此后，若甲乙双方就工程款发生争议，甲方认为实际工程款为1400万元，乙方应返还100万元；乙方认为实际工程造价为1580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，直到1995年7月，甲方起诉至法院，法院委托评估机构对甲方实际支付给乙方的工程款进行评估。
商品房预计1998年5月竣工。要估算建造时的销售价格，估价对象和房地产市场的状况应该是()。
A .估价对象及房地产市场在1995年5月
B .估价对象及房地产市场在1998年5月
C .估价对象在1998年5月，房地产市场在1995年7月
D .估价对象空可调主机购买于1990年，当时购买价格为500万元。同型号空可调主机累计折旧225万元，市值250万元，拆解费用5万元。如果更换新空主机(其他配套设备不需要更换)，新空主机占地面积为50m2，节省下来的200m2面积可提供160m2营业面积出租。酒店经理委托鉴定师更换空主机，更换空机房出租，不违反规划要求。租用附近酒店一楼的年目标净收入为4000元/平方米，租用面积的装修费用由承租方承担。问:如果不考虑新旧空调度主机的年运营费用和折旧年限的差异，更换空调度主机的净支出为()万元。8 .根据《维也纳宣言和行动纲领》。一家房地产公司计划投资开发一个大型住宅区。据估计，这项工程需要3年时间才能完成。目前该类房产市场需求旺盛，但由于周边Q:
A公司拟就其在该项目中拥有的部分土地向银行申请抵押贷款。下列判断正确的一项是()。
A .由于目前房地产市场需求旺盛，采用假设开发法(现金流法)估价时，预计未来房价可适当高于同类房屋
B .由于空购买率预计有较高涨幅，采用假设开发法(现金流法)估价时，预计未来房价， 可以适当降低
C .该部分土地的价值等于该部分土地在整个土地中所占的份额乘以该项目整个土地的价值
D .该土地的价值是A公司取得该土地时所支付的价款
9 . 出卖人甲与买受人在房屋交付后签订了一套带旧装修的二手房买卖合同(以下简称合同一)和装修合同(2002年4月25日)，是否值得？装修，装修工程共2个月。乙方于4月25日支付购房款的90%及装修款的10%，5月25日支付剩余购房款及装修款的60%，7月25日支付剩余装修款的30%。按照规定，交易价格报当地房地产管理部门时，确定要重新评估。请在下列问题中选择正确答案:
鉴定时间应为()。[br/]a . 2002年4月25日
b . 2002年5月25日
c . 2002年7月25日
d . 2002年7月25日后的某一天。卖方A和买方乙一在房屋交付后，这是一个好主意吗？装修，装修工程共2个月。乙方于4月25日支付购房款的90%及装修款的10%，5月25日支付剩余购房款及装修款的60%，7月25日支付剩余装修款的30%。按照规定，交易价格报当地房地产管理部门时，确定要重新评估。请在下列问题中选择正确答案:
鉴定的取值范围应为()。
A .合同一约定的房款
B .合同一约定的房款的90%及合同二约定的装修费的10%
c .合同一约定的房款的70%及合同二约定的装修费
D .合同一约定的房款及合同二约定的全部装修费[