案例分析解题思路2

第二节鉴定报告中的错误
一、答题技巧
1。不仅有错题指出的13个错误，...这种情况下我们应该如何选择？"
这是因为错误的严重程度不同。有些错误是由以前的错误引起的连锁错误，有些则是小错误。你要把你觉得有把握的错误写在前面，不然13个错误就完了，后面一分都拿不到！
2。揣摩阅卷人的心理。

3.先整理草稿，再回答问题。

二。答题思路
(一)阅读报告:1。首先，了解评估的基本项目。2.理解价值的定义。3.了解方法和技术思路。4.看不完整的估值基础，假设限制和特别说明。5.计算过程。6.考核结果
(二)错误类型
1。不完整。①缺乏有效性、价格内涵、资质等。；②假设约束；③估价依据、基准地价及估价人员现场勘察情况；④估值结果。
2。非标。①术语不规范；(2)表达不规范(带有感情色彩和歧义，如果可能)；③错别字。
3。不足。(1)价值选择依据不足(数据来源和资本化率)；(2)推理解释不足。①时间修正没有说明市场形势分析。②未说明比较准价的原因。例如加权和平均。③每种方法最终综合价值的理论基础。
4。不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间的参数不一致(基准地价、比较法年修正量、资本化率)；③报表中有两个考核对象，单独的考核参数不对应；④前一个因素分析与后一个数值计算不一致；⑤推理解释与结论不符。
5。不正确。①各项描述不正确(评估目的)；②不正确的推理分析(违背常识)；③方法选择不正确；④技术路线不正确(公式、价值内涵、时间点、形成过程)
(三)常见错误
一、报告不完整(共8项)
1 .封面2。目录。给委托方的信:[
②其他权利(抵押对资产的影响)；
③特殊处理(未确认数据的特殊处理)；
④证件说明(证件与用途不符，产权问题，是否评估其他权利，超出年限土地转让的处理，如:商业用地40年，证件携带70年，按40年处理，划拨土地转让说明)。
6。评估结果报告
7。评估技术报告。附录二。评估结果报告缺项(共13项)
一、委托方(委托单位全称、法定代表人及住所、个人姓名及住所)其中:
土地的说明应包括:名称、位置、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整、地形、地质水文条件、规划限制、利用状况、权属状况；
建筑物的说明应包括:名称、位置、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、竣工年份、维修、使用情况、公共配套设施完备程度、使用状况、权属状况)
另外，注:1)土地使用权人不明确[/br]集体土地或国有土地等。
3)土地使用年限不明确，例如， 起止日期(划拨土地不需要核算)
4)有无土地使用权证不核算
5)有无房屋所有权证不核算
6)房屋用途不核算
7)房屋结构不核算
8)房屋建造年份不核算[/br] 10) 房屋状态未说明清楚(如在建工程投入量)
11)面积前后不一致，分割之和与总面积不一致；
12)建筑装修要细致，尤其是商业用房。

四)评估目的(说明本次评估的目的和应用方向)
重点关注评估方法是否符合评估目的，评估对象是否适用，评估技术路线是否正确。

五)估价时点(注明待估价的客观合理价格或价值对应的年、月、日)
是否准确(注明各种估价目的房地产估价的估价时点)
与后面引用的时间数据是否一致。(交易时间修正，汇率)

六)价值定义(说明本次评估采用的价值标准或价值内涵)
公开市场价值标准或专项评估
七)评估依据(说明本次评估所依据的房地产评估标准、国家和地方法律法规、委托方提供的相关资料、评估机构和评估人员掌握和收集的相关资料)
(提供和评估目的

八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)
(缺少与估价方法相对应的原则)
九)估价方法(说明本次估价采用的思路和方法以及这些估价方法的定义)
1 .仅使用一种估价方法
2。市场比较法是没有用的。
3。对于盈利性房地产的估价，不选择收益法作为估价方法之一。
4。对于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，不选择假设开发法作为评估方法之一。
5。适用多种估值方法估值的，不同时使用多种估值方法。估价方法的选择没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
6。缺少评估方法的定义