房地产估价案例与分析试卷及答案1

一、问答问题(共3题，每题10分。请将答案写在答题卡上对应的问题编号下)
(1)甲餐厅一年前装修，租给乙餐饮公司，租期5年。现在评估机构正在对餐厅进行拆迁评估。餐厅老板不配合拆迁工作，不允许评估师进入餐厅实地勘察。根据拆迁人提供的资料，餐厅产权清晰，权属证书齐全，使用合法，不存在违法建设。
请问:
1。对于这种拆迁鉴定，在鉴定程序中需要特别注意哪些环节？
2。装修赔偿应该如何确定？
3。评估现有租赁关系时应该怎么做？
(2)法院委托评估机构对拟拍卖的办公楼进行评估。经查，该办公楼因无力偿还银行贷款，被A公司依法处置，办公楼土地使用权以划拨方式取得。本次拍卖的拍卖规则规定，除法律规定的优先支付外，拍卖所得全部用于偿还银行贷款，买方承担全程相关税费。
请问:
1。评估机构是否有异物告知借款企业评估结果？为什么？
2。拍卖底价应该由谁来决定？怎么确定？
3。B公司想投标这个写字楼，现在向评估机构要投标价。评估机构要提醒B公司注意除了拍卖价格之外还可能发生哪些税费？
(3)租赁经营新的商业地产，待评估转让价格。现选取三个类似的不同经营规模的租赁商业地产作为可比实例，计算评估房地产的净收益。已知各可比实例在评估时点前连续三年的年均净收入分别为280万元、300万元、350万元；根据使用原则，选择350万元作为评估房地产的年净收入。
请问:
1。这种方式有哪些错误？
2。如果估价对象的年净收益不变，可以用什么方法计算估价对象的年净收益？