房地产估价师《案例与分析》模拟试题一

模拟试题一

一、问答(共3题，每题10分)

(1)市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一。市场比较法选择可比实例时应考虑哪些因素？如果一个交易实例的交易日期与评估时点相差五年，这个交易实例是否可以被选为可比实例？为什么？

(2)张某拟购买李某所有的房屋，但该房屋已被李某提前出租，距离租赁期满尚有两年时间。如双方约定房屋出售时将租赁同时过户给张，一般情况下应如何考虑以下问题:

1.如果张购房的目的是投资，且有意将所购房屋出租，现阶段的租赁对张确定房屋购买价格会产生什么影响？

2.如果张的购房目的是自住，想马上入住，现有的租赁对张确定房屋的购买价格会有什么影响？

3.房屋最终成交价格是否会以张确定的购房价格为准？为什么？

(3)某人于1996年7月预购别墅一套(总售价120万元)，并先后向开发商支付114万元。1997年7月30日别墅竣工后，此人付清了剩余购房款，但对原有装修不满意。拆除了一些原有的装修设施，重新装修，又花了40万。1997年9月，为筹集资金和进行其他投资，该人欲将别墅抵押给银行，并于1997年9月10日委托鉴定机构进行了鉴定。此时，同类型别墅的正常市场价格(重新装修前)为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场价格加上别墅的重新装修费用，即170万元。现在，评估人员有以下信息

1.此人与开发商于1997年7月30日签署的正式合同原件；

2.该人的购物发票；

3.商品房预售许可证复印件；

4.其他市场信息。

问:1。以上资料对于抵押评估是否完整？

2.170万元鉴定师能进行鉴定吗？

3.是否可以按照1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上别墅的装修费用来确定评估价值？为什么？

二。选择题(共2题，每题10分。每个问题只有一个最符合问题含义的备选答案。请将此答案填入每个问题对应的括号中)

(1)某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房屋所有权证，这两处房屋的用途为工业。根据评估师实地勘察的结果，这两栋房子一栋是厂房，另一栋原本是厂房，后来改建为写字楼出租。

1.这两套房子应该按照什么目的来估价: ()

a、按房屋所有权证记载的用途进行估价。

b、根据现状和利用评估人员的实地调查结果。

c、根据企业改制、资产重组后的两套房屋确定估价目的。

d、根据这两套房子最有利可图的用途进行估价。

2.要将这两栋房屋的用途从工业改为其他，应采取以下方式: ()

一、要改变。

b、经上级主管部门批准变更。

c、经政府房管部门批准，并办理变更手续。

d、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。

3.如该厂为扩大经营而集资抵押该两套房屋，以抵押为目的评估的价值应为()

a、两栋楼的抵押评估价格之和。

b、两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和，应扣除划拨土地变更为土地出让时应缴纳的土地使用权出让金。

c，两栋楼的评估抵押价格之和乘以银行的抵押率。

d、两栋建筑物及其土地的评估抵押价格之和乘以银行的抵押贷款利率。

4.如果工厂对这两栋房屋进行了火灾保险，保险评估值应为()

一、两处房屋的正常市场价值

b、两栋建筑的改造费用

c、两栋楼的改造成本合并成新的贴现值。

D.两栋建筑的重建成本合并为新的贴现值加上土地价值。

(二)1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(建筑公司)建造两栋商品房(分别称为A座和B座)，共8层，总面积5000平方米。到1993年12月，甲方向乙方支付工程款共计1500万元。此时A座建到4层，B座建到5层，工程就此停止。此后，若甲乙双方就工程款发生争议，甲方认为实际工程款为1400万元，乙方应返还100万元；乙方认为实际工程造价为1580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，直到1995年7月，甲方起诉至法院，法院委托评估机构对甲方实际支付给乙方的工程款进行评估。

1、确定评价结论的依据应该是()

a、以1500万元作为评估值。

b、取(1400+1580)÷2 = 1490万元作为评估值。

C.以1995年7月份的预算定额和材料差价数据为基础，按照两栋商品房至停工日的实际工程量计算评估值。

d、以1993年7月至12月预算定额和材料差价数据为基础，按两栋商品房至停工日的实际工程量计算评估值。

2.如果开发公司有所有合法的开发手续，想转让整个项目，评估时间应该是()

1993年12月，1995年7月

c、工程移交日期D、工程竣工日期

3.该商品房预计于1998年5月竣工。估价对象建造时的价格和房地产市场状况应是()

A.估价对象及房地产市场状况为1995年5月。

B.估价对象及房地产市场状况为1998年5月。

C.估价对象为1998年5月，房地产市场为1995年7月。

D.估价对象为1995年5月，房地产市场为1998年5月。
三。错题(以下鉴定报告错误较多，请注明其中13处。将错误内容写在空框中答案的序号后面，每个错误对应一个序号。序号后空框内未写错误内容的，不得分。标明的每一点3分，所有正确的问题40分)。

致委托评估人的信(略)

Xx别墅房地产评估结果报告(略)

Xx别墅房地产评估技术报告

一、委托评估人员

Xx恒通房地产开发公司

二。接受评估人

Xx市房地产估价事务所

三。评估目的

为恒通房地产开发公司根据现状对XXX别墅项目整体转让进行评估。

四。估价时间点

1998年4月15日

动词 （verb的缩写）估价对象概述

(1)XX市概况(略)

(二)XXX别墅项目概述

1.土地状况

A.土地使用权性质:土地使用权出让，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

B.总用地面积7万平方米。

C.用途:别墅及配套设施。

d、108栋别墅，总建筑面积35285平方米。

其中一期建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2.地面上的情况

这个别墅项目的开发分一、二期，户型有A、B、C、D四种，几十种风格，以两层砖混结构为主。目前，该项目一期33栋楼中有24栋已完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋未完成，但主体结构已完成，装修设备未完成，建筑面积2830平方米。建筑材料和设备(略)

不及物动词评估采用的方法和步骤

(1)采用的估值方法有:市场比较法、成本法和假设开发法；

(2)对上述评估方法得出的结果进行分析比较，然后进行综合处理，最终根据现状得出别墅项目的整体转让价格。

七。价格过程

(1)方法1:分别评估房舍

1.土地评估:评估采用成本法和市场比较法，综合平均得出土地评估价格。

一、运用成本法进行土地估价。

计算公式:地价=征地成本+土地开发成本+土地使用权出让金。

据评估人员实地调查，评估时，城市边缘某宗地实际土地成本为每平方米396元，土地开发成本为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计每平方米3324元。

b、采用市场比较法进行土地估价。

表1

估价对象的用途

交易情况

交易日期

区域因素

个人因素
别墅

草案

1992.5

五个类别

将军
别墅

拍卖

1996.5

四节课

好别墅

寻求投标

1996.5

刘磊

可怜的别墅

草案

1998.4

五个类别

常规

表2

A
B
D

土地单价(元/平方米)

交易情况修正

交易日期更正

区域因素修正

个体因素修正

修改后的单价(人民币/平方米)
3100

100/100

110/100

100/100

100/100

3410

100/130

100/100

98/100

96/100

3474

100/110

100/100

98/100

98/100

3230

根据计算，上述三个交易实例的修正价格比较接近，所以用算术平均法合成一个价格作为结果:

准价=(3410+3474+3230)÷3=3371(人民币/平方米)

成本法的结果与市场比较法的结果相似，故取算术平均值得出:

土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/平方米)

C.土地估价综合结果

总地价=土地单价×总用地面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)

2.别墅建筑的估价

别墅估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利润和税金，计算出别墅的重建成本。

A.重建别墅建筑费用预计为3428元/m2，包括建筑费用(含结构、装修、设备、红线内外市政费)，专业费8%，年利率15%，利润率20%，销售税10%。

b、根据施工情况，分别计算已完工别墅和未完工别墅的建筑改造费用。108栋别墅建成后的评估价格为3428元/平方米×35285平方米= 12095.7万元= 12095.7元。

根据委托估价人员提供的资料和估价人员的现场调查，确定9栋未完工别墅的重建费用为已完工建筑的50%，因此未完工别墅的重建费用为3428元/平方米×50% = 1714元/平方米。

C.现有别墅建筑价格:

3.428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=30725100元。

4.别墅现有房地产价格

2436+3072.51 = 26508.51(万元)
(二)方法二:别墅项目整体评估

按照假设开发法的思路，可以先用市场比较法计算出已完工项目的房产总价，再扣除出售中产生的税费和楼体未完工部分的价格，得出别墅区现有房产的总价。

1.别墅房产总价

市场调查与分析(略)

根据市场数据，经综合分析，确定估价对象销售均价为11200元/平方米，项目建成后房产总价为11200元/平方米×35285平方米= 39519.2万元= 39519.2万元。

2.销售税(包括交易费、代理费和广告费、营业税及附加、所得税等。)为项目竣工后房产总价款的10%，则39519.2×10% = 3951.9(万元)。

3.楼体未完工部分的价格=已完工别墅楼体总价。现有别墅建筑价格= 12095.7-3072.51 = 9023.19(万元)

4.别墅现有房地产价格= 39519.2-3951.9-9023.19 = 26544.11(万元)

八。评估结论

以上两种评估思路的评估结果如表3所示:

表单位:万元。

估价方法
土地价值
别墅建筑总价值
房地产总价值
方法1

方法2

平均值
23436
3072.51
26508.51

26544.11

26526.31

评估结果:别墅现有房产总价格为26526.31万元。

九。附件、说明和其他材料(略)

四。错误的更正(指出并更正评估报告以下片段中的错误。不在试题上批改，在答题点指出错误内容并改正。错误不超过四个。更正正确内容的，每更正一次扣2.5分。此题最高0分) (此题10分)

在一片开发区，一个副食商场被拆了。拆除时建筑面积为420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为了保证小区建成后的商业配套水平，商场与开发商约定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上，商场再增加280平方米的建筑面积，对等于原建筑面积的部分结算结构差价。新增建筑面积按建筑成本计算，地价按小区整体建筑面积均摊，不计利息。以上价格由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，建筑密度60%，容积率2.5。开发商按合同交付建筑面积700元，与同类钢混结构建筑成本比为1:1.4。该社区的土地价格为每平方米土地面积1800元。商场财务人员按照以下方法计算应付款:

1.结构价格差异

90×(1+1.40×700 =154.56万元)= 154.56元。

2.新增建筑面积成本

90× 1.4× 700 = 901600元=90.16元。

3.支付土地价格。

万元)

模拟试题一参考答案

一.问答

答:1。采用市场比较法选择可比实例时，需要考虑的主要因素有:

(1)可比实例和估价对象的目的应相同；

(2)可比实例与估价对象的建筑结构应相同；

(3)可比实例应与估价对象在同一地区，或在同一供求范围内的类似地区；

(4)可比实例和估价对象的价格类型应相同；

(5)可比实例应接近估价对象的价格点；

(6)可比实例必须是正常交易或可以修正为正常交易。(或回答:可比实例应与估价对象具有替代性和相关性，即:①物质的同一性或相似性；地点的同一性或相似性；③可比实例交易无异常。)

2.如果一个交易实例的交易日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜选择该交易实例作为可比实例，因为交易日期与估价时点相差太长(五年应视为一段很长的时间)，而且由于房地产市场变化较大，通常难以有效修正交易日期。在特殊情况下，如果房地产价格水平(即成交日)与估价时点的房地产价格水平变化不大，也可选取本交易实例作为可比实例。但一定要注意当地房地产市场的变化，尽量选择交易日期接近评估时点的实例。)

(二)回答:1。现有租约中规定的租金应与市场平均租金进行比较。如果现有租金高于市场平均租金，现有租赁将有助于提高房屋的购买价格；如果现有租金低于市场平均租金，现有租约将降低房屋的购买价格。

2.显然，现有的租约会降低房屋的购买价格。

3.房屋的最终交易价格应该主要由市场价格决定，而不是完全由买方张决定。

(三)答:1。以上资料不全为抵押估价；

2.房地产估价师无法按照170万元进行评估；

3.不能按照1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上别墅的装修费用来确定评估价值，因为装修会破坏原有装修，损害原有装修价值，所以装修后的房地产价值不等于简单的成本相加，按照别墅装修后的社会平均成本来评估是科学合理的。
二。多项选择题(共2道)

㈠1.A 2。D 3。B 4。C

㈡1.D 2。C 3。B

三。指向错误的问题(共1个)

本评估报告存在以下错误和不足:

1.没有说明估价依据和原则。

2.未指定评估操作的起始日期和终止日期。

3.未写明估价师姓名和注册房地产估价师签名。

4.土地权属信息不完整，土地使用权如何取得，土地使用成本多少。

5.土地使用权没有年限，这一点很重要。

6.缺乏对土地自然条件的介绍，如位置、区位、地形、地质条件、四通八达、环境和交通可达性等。；

7.未介绍土地开发利用情况的；

8.项目规划条件介绍不完整；

9.成本法估价土地计算公式错误，应包含正常利润和税金；

10.在上述计算公式中，一块土地的实际数据不能作为征地成本，应适用平均社会成本或客观成本；

11.市场比较法土地估价的交易实例A不能作为可比实例，因为其交易日期和估价时间已有六年，相差太久；

12.区域因素修正中，B、C的分子分母颠倒，修正错误，B、C的修正系数不恰当；

13.个别因素修正中，B、C的分子分母颠倒，修正错误，B、C的修正系数不恰当；

14.土地估价综合成果未进行年度修正；

15.建筑评估中，建筑费不应包含红线外的市政费；

16.方法2的销售税不应包括所得税；

17.增值税的重复计算；

18.最终评估结果的总价应以大写字母书写；

19.房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告应加盖公章；

20.未注明提供报告的日期；

21.应说明使用评估报告的注意事项；

22.说明鉴定人临时勘查现场的情况；

23.应说明评估人员与委托单位及待评估财产无利害关系；

24.对建筑条件的介绍过于简单；

25.需要说明的是，交易日期没有修改；

26.一份完整规范的评估报告应包括封面、目录、致委托评估人的信函、评估结果报告、评估过程报告及相关附件和资料。

四。纠错问题(共1个)

此问题有以下错误，应予以更正:

1.结构性差价计算错误；结构差价比例为1:1.4，建筑面积不能按700㎡计算，按420㎡计算。结构性差价的计算应该是:

90×(1.4-1)×420 = 154560元=15.456元。

2.新建筑面积成本计算有误。新的建筑面积是280平方米，而不是700平方米。新建建筑面积的成本计算应为

90×1.4×280 = 360640元=36.064元。

3.已付土地价款计算有误。建筑密度不可能是60%，但建筑容积率是2.5。已付土地价格的计算应

4.三项之和计算为:15.456+36.064+50.4=101.92(万元)