房地产开发项目管理概要（二）

(二)开发项目的工程建设控制
无论是住宅小区、金融商业区等的开发。，内容的开发构成了一个系统工程。施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，确保开发项目按计划有序实施。
1。项目进度控制。项目的进度关系到建设项目能否按期竣工投入使用，项目的进度是通过项目计划具体实现的。
(1)附表的形式。根据项目所处的阶段，进度计划一般分为三类:第一类，目标进度计划。项目从开始准备到完成，各阶段的进度计划通常用横道图和网络图表示。
①横道图法。在时间坐标上用直线表示各项目的内容和进度的方法。
②网络图法。基本原理是，首先用网络形式表达计划中各项工作的顺序和关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和路线，在计划实施过程中进行有效的控制和监督，保证人力、物力、财力的合理使用，完成目标任务。
每部作品的顺序和关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和路线，在计划实施过程中进行有效的控制和监督，保证人力、物力、财力的合理使用，完成目标任务。
第二类，总进度表。在项目负责人和监理工程师的领导下，由承包商的技术部、计划部和质量监督部编制。根据工时、人力、物力、设备的数量计算工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总体进度也可以用横道图和网络图来表示。
第三类，单位工程进度。以单元工程为对象进行编写。
(2)进度监控——防止进度延误。定期获取工程的实际进度，与原进度计划进行对比检查，找出进度计划滑脱的原因，确保工期按时完成。虽然“进度下滑”是我公司空的普遍现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。
(3)进度的测量、分析和修正。衡量项目进度的指标有实物量、目测进度、工作量(完成投资)或工时。测量、分析和修订一般每月进行一次。
2。质量控制。项目的质量是设计意图实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或国家标准、规范为目标而实施的监督管理活动。质量控制的主要任务是在施工过程中及时发现施工工艺是否符合设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备的质量进行评价，并对整个工程的工作质量水平进行评估，将获得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家有关规范、技术标准和规定进行比较，并作出判断。工程质量控制主要包括以下几项:
(1)原材料的检验。为了保证材料的质量，在订货阶段应向供应商提供检验的技术标准，这些标准应包括在订货合同中。一些重要的材料要在签订采购合同前进行取样，材料到货后再与样品核对。未经检验或不合格的材料不得与合格材料混合入库。
(2)检查项目中的配套设备。施工中应建立设备检验和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的测试和检验，可以考虑制造商的监督和检验。
(3)制定具体的施工质量控制措施。检查所有施工设备和仪器，确保测量和计量没有严重误差；严格控制混凝土质量，建立严格的水泥、砂、石、水比例计量方法，指定专人负责混凝土试块制作、开挖、定位、模板支撑等工序的检验；建立有效的质量检查和评定方法，确保砌体工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
(4)建立质量文件的归档制度。
3。成本控制。实施成本控制就是在不影响工程进度、质量和安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算之内。通常，在施工阶段，应连续进行直接成本监测和分析以及间接成本监测和分析。
(1)直接成本监控和分析。费用直接包括工程的工程量、工时、台班、材料消耗和其他费用。制作直接费用的月度统计报告。将实际成本与工程预算进行比较，根据实物工程量和费用的比较计算出实际工程单价。最后与预算工程单价进行对比，研究存在的问题。
(2)间接成本监控与分析。间接成本的预算金额基于直接成本，并根据间接费率计算。一旦确定，就要持续监控，采取措施降低施工管理费用的支出。费用支出时，要做好支出报告和支出审计，定期将实际支出与预算支出进行比较，进行有效控制。