房地产开发项目的投资计划管理（一）

一、投资计划管理是实现投资利润目标的基本保证
计划作为管理的一项基本职能，是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资具有投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点。，这就决定了房地产开发投资行为的复杂性，使得规划管理显得尤为重要。在房地产项目投资中，必须加强策划管理，确立策划的主导作用，使策划工作贯穿于项目的投资、建设和售后服务的始终。
投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提。如果投资错了，再好的计划也只是无根。所以企业要遵循市场规律，准确确立投资项目。在项目的机会研究中，应重点关注产品的市场供求、产品定位和市场竞争力、项目投资成本预测、企业投资能力等。其次，要编制完整的项目投资可行性报告，进行详细的风险分析，研究项目承担风险的能力和项目的运营空。在此基础上，确立项目，即投资目标。
二。制定项目开发管理计划是实施投资计划管理的重要措施。
投资项目一旦确立，投资计划管理就进入实施阶段。通过制定项目开发经营计划，将土地征用、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理，明确各阶段的目标、投资额和工作进度。项目开发经营计划主要包括项目投资计划成本、项目建设进度和项目投资资金平衡计划。
在编制项目开发运营实施方案时，首先要在项目投资可行性研究报告中充分体现规划思路、市场定位和投资目标，保证前期工作的连续性；其次，要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些已经决定投资，但已经付诸实践一段时间的项目。要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使方案更具可操作性。
1。编制项目投资的计划成本。
在市场经济条件下，产品的市场定位对于保证投资的盈利性至关重要。只有正确的定位，才能实现有效的销售和目标效益。我们产品的市场定位来自于详细的市场调查分析和销售的反馈信息，所以要避免投资的误区，即片面的认为所用材料设备上的建筑型配套项目就能获得收益。应紧密结合市场需求、城市发展定位、土地位置、配套设施、消费水平、消费特点、市场价格等因素，确定产品定位和成本控制线。产品质量、生产成本和项目位置是影响住宅产品竞争力的重要因素。如果市场定位准确，产品就有了客户和市场优势。
计划成本的目的是控制各分项工程的成本，客观反映企业的经营效果。由于房地产项目的建设涉及到细致的分工和大量的业务部门，各部门在建设过程中容易从本位主义出发，造成投资成本的膨胀，进而影响投资效益。比如销售部门希望通过完善的配套和强有力的广告宣传来促进销售，设计部门希望通过采用新材料来提升建筑的印象，监理部门希望尽量少用新材料和新工艺来避免质量问题。此外，大型项目和综合开发小区由于建设周期较长，往往需要分期投入使用。此外，由于房屋预售政策的影响，不可避免地存在预提费用和待摊费用，使得开发成本无法即时体现，利润只是预付利润。在这种情况下，计划成本的编制能够准确、及时、均衡地反映房地产企业的经营成果。