房地产开发成本控制要点及技巧（二）

2.规划设计阶段造价控制要点:
研究表明，房地产项目初步设计阶段影响工程造价的65%左右，施工图设计阶段影响工程造价的25-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性只有5-10%，这说明设计阶段的造价控制是建安项目造价控制的关键。
1。内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和分配设计任务，审核设计单位的设计方案和施工图；对工程的结构形式、装修标准、材料设备选择、设计的合理性和安全性进行全面评估和审核。
1)通过招标和方案竞赛，缩短设计周期，优化设计方案；
2)根据批准的设计任务书和投资估算控制初步设计；
3)通过合同明确界定勘察设计单位的责任；
4)加强设计标准和标准设计的制定和合理应用。
2。设计单位限额设计:
目前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术轻经济”，设计费的收费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于加强设计单位的成本控制意识，设计保守不合理，造成极大浪费。
在设计任务书或投资估算中明确造价限额，并与设计费挂钩。对设计单位给予经济奖励(节约)和惩罚(超支)。
3。积极推行设计监理制度，加强设计阶段的造价控制。
4。尽量避免设计变更带来的成本增加。
三。招投标阶段的成本控制:
通过施工招标，促进公平竞争，降低工程成本，缩短工期，提高工程质量。
四。施工阶段的成本控制:
1。加强监控，加强预算审核，严格管理经济签证和工程变更，把好施工全过程的材料和质量关。
2。自购材料设备要在深入了解建材市场行情的情况下进行选择和采购。在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者在条件成熟、达到一定开发规模时，采取自行招标或与其他方联合招标的方式。
3。处理好质量和成本的关系。质量要与物业设定的档次和市场定位挂钩，研究目标市场对某一材料设备的质量和档次的关注度和敏感度。
4。确保工程进度。
第四部分基础设施建设费
建设单位应积极向各专业部门提供技术支持，发挥规模优势，统筹协调，降低成本。
第五部分管理费用
根据公司目前的实际情况，在投资估算和成本控制制度上，将间接开发费用，即企业直接组织管理开发项目所发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。成本控制的关键在于开发建设的规模。因此，应通过加大开发力度和规模来降低单位管理成本水平。
一是定岗定员，精简机构，减少冗员。但对于关键岗位、关键业务，尤其是性价比高的，需要增加和充实人员编制。
二。在理顺公司产权关系的基础上，明确公司房地产开发业务的管理费用，并按项目科学分摊。
三。随着房地产的分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理都有专业的公司和团队。如果可能的话，开发过程中的一些业务可以分包给外部的专业公司，前提是比自己做更经济。
四。实行各部门管理费包干，限额奖惩，调动节约管理费的积极性和责任感。
第六部分财务费用的全面控制
首先，建立科学的财务管理体系，对某一环节的资金运作、投资金额、运行时间、不同时间币值的调整、回收期、回收金额、资金的留存和损耗进行计算。财务费用的控制实际上是资金时间价值的控制，主要是贷款利息的降低。因此，需要通过分阶段控制开发进度，缩短开发周期，减少资金占用时间来控制财务费用。
1。安排合理的融资计划:贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款金额的合理确定和利率的协商；节约筹资费用，合理安排日程等。
二。贷款利息要从贷款总额、贷款期限、贷款利率三个方面来控制。
1。控制贷款额度，在满足项目需要的前提下，通过编制建设资金使用计划、现金流量表和贷款计划，尽量压缩现有资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。
2。资金占用期的控制主要通过缩短工期、加快销售、加快资金回收来实现:
1)前期(征地拆迁、立项、设计、报建等。):
对于很多征地拆迁安置阶段，委托给专业公司可以缩短时间；对于规划设计阶段，可以利用市场机制，通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同锁定规划设计时间，加快进度。
2)施工阶段的时间控制:在认真做好工程招标和签订合同的基础上，做好以下工作:
根据工程进度目标，分步编制工作计划，包括工程总进度计划、年度项目计划、建设监理单位的计划体系和设计单位的设计体系。然后对项目进度目标进行分解，将目标逐一分解到各施工单位，确定各施工单位的交工日期。根据进度要求，配备足够的工程技术管理人员，确保技术指导和监督及时到位。协调银行关系，安排资金按计划按时足额到位，确保项目顺利进行。
确保原材料和设备的组织和供应及时到位，避免停工，延误工期。对于施工过程中的设计变更，确保设计单位的全力配合，及时变更图纸。
3)销售阶段的时间控制:
提前介入销售，制定销售策略，及时启动预售；实施销售业绩激励制度，促进销售收入的快速实现；监控房价的及时回收，以便及时偿还银行贷款。
第七部分税收控制
房地产开发企业要对整个公司进行科学全面的税收筹划，争取合理避税，有效降低税负。目前房地产开发涉及的主要税种(所得税前)有:营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财政部门应根据各税种的特点制定相应的避税措施。