人民币升值不是房价上涨的充分理由

这几年中国房价上涨的过程也是人民币升值预期和后续升值的过程，但显然人民币升值并不是房价上涨的充分理由。
1990年日本房地产泡沫破灭后，房价持续暴跌，但日元对美元汇率却从1991年6月最低的140.20日元兑1美元升至1995年4月的79.75日元兑1美元。可见，一个国家的货币升值，但房价不一定上涨，甚至可能大幅下跌。欧元对美元的汇率从2001年1月的0.8225上升到上个月的1.6036，美元的价值几乎翻了一番。在此期间，美国的房价几乎翻了一番。可见，一个国家的货币大幅贬值，房价不一定会下跌，甚至飙升。
就中国而言，如果国际热钱为了人民币升值的收益而流入中国购买中国房地产，只是影响房价的因素之一，绝不是房价上涨的充分理由。更何况中国房地产对国际热钱未必有吸引力:
第一，最近两三年人民币对美元升值，但对升值更快的欧元贬值。自2005年7月中国汇改以来，1美元从当时的8.2765人民币升值到不久前的6.8128人民币，人民币升值21.48%。同期，欧元兑美元从1.2247升至1.6036，欧元上涨30.94%。这样买欧洲房产实现的汇率收益不是比买中国房产高吗？
第二，利差的机会成本。目前人民币一年期利率为4.14%，美元一年期利率为2%，人民币与美元之间的利率为正。然而，2006年11月，经过17次加息，美元利率达到5.25%，而当时人民币一年期存款利率仅为2.52%。扣除当时20%的利息税，只有2%左右，即持有人民币的机会成本为3.25%。当时人民币升值并不快。扣除这个机会成本，人民币升值收益很小，所以大量美元可能不会进入中国买房。目前澳洲利率高达7.25%，美元热钱进入澳洲，无风险利差5.25%。不是比人民币更有吸引力吗？
第三，税收等成本的影响。外国投资者在中国买卖房地产，至少要支付以下成本:《契税银行条例》规定契税税率为3% ~ 5%，各地一般按1.5%征收；五年内买卖，5%营业税；总共2%的买卖代理费。如果用财务杠杆盈利，首付的三分之一，贷款的三分之二，按照现在的利率，每年要多花5%以上的利息。还有其他个人所得税或企业所得税、货币兑换费等费用。
第四，存款可能比房产更有吸引力。目前，全世界的房价都在下跌。热钱会冒着房价下跌的风险购买中国房地产，只为了人民币升值的收益吗？今年，人民币对美元快速升值。一般预计人民币一年升值10%左右。如果以4.14%的利率存入银行，不是有14%的无风险收益吗？为什么要冒险购买中国房地产？上半年，我国外汇储备快速增长。扣除对外直接投资和贸易顺差，大量来源不明的热钱进入国内。然而，在同一时期，银行存款大幅增加。也许国际游资采用了这种策略。
总之，人民币对美元升值并不是房价上涨的保证，实际情况比较复杂。而且，近期美元持续走强，或者其他因素导致未来部分热钱撤离中国楼市，反而可能成为中国房价下跌的因素。