土地：深圳二手房均价首次跌破万元

奥运会被越来越多的人视为楼市的分水岭。最近连续两个月，深圳楼市成交量在短暂回暖后不断下滑，新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示，深圳所有开发商7月份销售环比下降近六成。在采取促销、降价等措施后，交易量仍下降了12%。与此同时，二手房方面，房利美和房地美的统计数据显示，经过近一年的调整，深圳二手房价格已经阶段性见底，首次跌破万元大关，挂牌均价降至9401元/平方米。
顺利成交后新一轮观望开始。
从批发销售情况来看，7月住宅套数较多。全市21个住宅项目取得预售许可证，73.8万平方米住宅批量销售。然而，7月份全市仅11个项目公开发售，推出住宅24.3万平方米，仅占总销量的33%。“积累的客户少，价格难以把握，是所有项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员表示。
对于已开盘的楼盘，部分以较低价格入市，但销售并不理想。如宝安西乡某项目二期均价8400元/平方米，比一期开盘价格低近40%。但7月份的成交只有20%左右，其他更高价的销售更是惨淡。其中部分7月份销量不足10%，因此消费者普遍选择观望。但由于新盘低价入市，周边楼盘也降价了。7月全市住宅成交量仅下降12%，低于供应量下降56%。
中原地产的报告显示，虽然新盘价格较低，但7月住宅成交均价为15，565元/平方米，环比上涨7%，原因是成交不是很理想，其他高档住宅成交占比和成交通关量增加。“鉴于新盘价格持续下跌但销售并无太大起色，在售楼盘再度减少，8月房价仍有下调风险。”研究报告指出，从近期各月成交量走势来看，在3-5月成交量连续上涨后，6、7月成交量连续两个月下滑。很多楼盘降价，价格不断创新，导致购房者新一轮观望。预计8月份房价仍将稳中有降。其中近期供应较多，存量较大的片区房价下行压力较大，如宝安西乡、南山深圳湾、龙岗中心城等。
二手房均价已经触底？
二手房方面，深圳Erfang.com最新发布的7月份租售统计数据显示，虽然上半年二手房均价一直在下降，但始终徘徊在10000-12000元/m2之间，而7月份更是跌至9401元/m2，较6月份下跌723元/m2，环比下跌7.14%，相比去年年初的二手房，
从市场成交量来看，7月二手房成交套数比6月减少近200套，达到3992套。就各行政区而言，福田区以13488元/平方米的均价位居各行政区之首，南山区以11637元/平方米的均价位居第二。罗湖区7月二手房均价10502元/平方米，较上月略有下降。盐田区7月挂牌均价10249元/平方米。与关内相比，关外宝安、龙岗的楼市均价自年初以来一直在稳步下跌。与去年的高峰相比，还有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等一些关外热点。7月宝安区均价7662元/平方米，龙岗区均价6914元/平方米。
中联地产市场研究部最近公布的统计数据与房利美和房地美得到的结果基本一致。统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平方米，与深圳Erfang.com挂牌均价基本持平。各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价排名第一，南山区以11799元/平方米的成交均价排名第二，而其他各区的成交均价均低于10000元/平方米，只有罗湖和盐田的房价普遍环比下跌。
以上两个结构的调查数据是否显示深圳上市二手房均价已经到了万的底部，还有待检验。据世联顾问统计，7月深圳二手房均价仍在万元以上。数据显示，2008年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平方米，环比下降2.1%，同比下降12.9%。成交面积48.24万平方米，环比上涨16.7%，但同比下降54.3%。虽然对于二手楼市是否破万的统计结果存在分歧，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经阶段性见底，但市场中消费者的观望气氛浓厚，奥运会后中国经济和房地产行业发展前景的不确定性也加剧了这种观望气氛。总体而言，二手房市场在未来一段时间内仍将处于冷淡期，预计短期内不会有太大变化。
房市低迷导致城市一片萧瑟。7月份只成交了一块地。
2008年，深圳持续低迷的房地产市场导致土地市场一片沉寂，土地交易量下降。土地拍卖和底价交易时常发生，当年“地王”频出的局面不复存在。在刚刚过去的7月份，深圳土地市场仅成交一块土地，成交面积环比下降九成以上。
本月报显示，截至7月，2008年深圳土地市场共成交19宗，总成交面积85.23万平方米，总成交金额94.55亿元。深圳土地市场7月成交的一块土地位于福田，为商业办公用地，成交面积1.01万平方米，总建筑面积13.17万平方米。总成交金额8.5亿元，楼面均价6454.06元/平方米。成交面积方面，环比下降97.93%。德思勤研究部近日发布的2008年上半年深圳土地市场报告显示，2008年上半年深圳土地市场供应量和成交量均较2007年同期大幅增长。就成交率而言，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比下降了22.5%。就流拍率而言，仅2008年上半年，土地流拍率就达到36.6%，比2007年同期增长24.8%。深圳中原地产总经理李耀志昨日接受本报采访时表示，造成这种情况的主要原因是政府的宏观政策层面。“目前国家相关政策还不明朗，导致很多开发商不敢轻易拿地，宁愿观望。开发商已经意识到，现在拿地的风险管理成本太高了。”
另一方面，持续低迷的楼市导致开发商资金链出现问题。“股市地产股的低迷，房企IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得房地产开发商的资金链相当紧张，一些资金不足的开发商不得不退出房地产市场。”李耀志说。
至于未来的走势，李耀志认为还很难判断，但市场肯定会有一次洗牌。目前的土地市场交易会在一定程度上促进土地市场的理性回归。