地产私募完成一线城市楼市布局瞄准二线城市

一方面是上市无望，急需融资无贷的开发商；另一方面，是对房地产市场垂涎已久的资金。
在逐步完成一线城市房地产市场投资的战略布局后，二线城市成为外资私募基金的下一个目标。
“实体经济的冬天对风险投资来说是一个很好的机会。”IDG环球的高级副总裁熊晓鸽是描述当前房地产行业融资状况的最佳方式。
一方面是上市无望，贷款无门，急需融资的开发商；另一方面，是对房地产市场垂涎已久的资金。
在完成了一线城市的布局之后，二线城市正在成为新的热点。
房地产商资金链紧张
2007年以来，央行连续6次上调存贷款利率，13次上调存款准备金率。
在央行不断收紧货币政策的过程中，房地产企业首当其冲。某商业银行负责人直言，部分金融机构减少了房地产开发贷款。
一方面，银行不断收紧银根；另一方面，被很多企业视为“生命线”的销售回单却有被掐断的危险。最近，许多房地产企业因资金链断裂而被迫出售项目，一些企业绝望地求助于地下金融或“寻租”资金。一些房地产企业正面临生死存亡的危机。
根据国家统计局公布的数据，1-5月，房地产企业资金来源总体呈下降趋势，企业自筹资金呈上升趋势。
分析人士认为，为应对可能加剧的通胀形势，央行可能会推出“更强”的货币政策；与此同时，资本市场表现低迷。这意味着房地产企业的融资难度和成本将大大提高。
严峻的发展形势使得房地产行业经历新一轮的洗牌。当巨头房企通过各种融资方式成功获得资金，然后在各地攻城略地时，一些中小企业不得不面临被逐渐蚕食的局面。
投资机会出现
一方面资金紧缺；另一方面，很多资金对房地产行业的投资机会垂涎三尺。
温州中小企业发展促进会会长周德文说，“温州估计投入房地产的资本将达到2000亿以上，仅上海、北京两地，民间资本就差不多达到1000亿。”与以往单纯的炒房不同，借钱给急需周转的房地产公司，成为投资者获取可观收益的又一大渠道。
“现在最容易借到钱的就是地产商。”会展金融管理研究所研究员陈阳表示，在众多种类的金融产品中，投资于房地产的产品销售最快，受到客户的追捧。“可以说，大家都争着做房地产商的贷款人，产品根本不卖。”
在很多投资者看来，房地产商这一轮资金链紧张让他们嗅到了久违的投资机会。
“其实很多投资者都看好房地产未来的发展前景，但是在这个行业蓬勃发展的时候，根本没有机会涉足。”一位资深PE投资人告诉记者，“因此，由于现在房地产公司出现现金流问题，资金介入是有可能的。”
经济学家孙飞指出，在如今“无处投资”的市场上，房地产公司给出的高额回报无异于“烫手山芋”。“一般来说，房地产公司贷款，一个周期的利息大多在10%-20%之间。如果是第二受益人承担风险，那么获得的利息很可能有50%甚至更高的回报。
同样是投资人的孙飞也直言，目前他们已经签约了两家房地产公司，投资2.5亿美元，未来的发展方向就是帮助这两家房地产公司实现上市的计划。
在业内人士看来，房地产公司的资金链问题已经演变成一场不容错过的投资盛宴。Chinaventure最新研究报告显示，今年第二季度，房地产继第一季度之后再次成为私募股权投资市场的宠儿，以5.49亿美元的投资金额位居行业第一。其中，就平均单笔投资额而言，房地产为2.74亿美元，位居第一。
多策略融资成为趋势
从国际趋势来看，直接融资在房地产融资模式中占主导地位，其中私募股权投资基金发挥着重要作用。私募股权投资基金也是许多国际机构投资者的重要产品形式。
其中，对外股权投资的形式日益活跃。国际金融巨头如花旗、美林、瑞银、ING等。正在陆续成立更大规模的中国房地产基金，并开始尝试与国内开发商合作。此外，其他形式的外资也将PE(私募股权)融入房地产市场。
6月29日，某地产通过私募拿到5.06亿美元(近35亿人民币)，由香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、某中东国家投资局、德意志银行、美林等五家机构投资。恒大地产董事局主席许家印表示，“这次私募就像一次小型IPO。虽然现在的估值还不如公募，但也给进来的投资者留下空的空间。"
分析人士认为，目前大部分房地产企业在资金紧张的情况下向银行寻求房地产开发贷款，融资渠道相对单一。这种单一性有很大的风险，主要来自两个方面。第一，当开发贷款主要来自银行时，一旦房地产行业出现泡沫，就会导致金融危机；第二，如果银行是唯一渠道，当资金链紧张时，可能会断裂，企业将面临生存危机。因此，建议房地产企业通过尽可能多的渠道探索融资模式，包括与私募股权基金合作。
在外资私募股权基金逐步完成投资北京、上海、杭州等一线城市房地产市场的战略布局后，二线城市成为其争夺的下一个目标。
仲量联行中国区董事高仕斌表示，外资进入中国楼市一般有两种方式，一是通过直接购买项目资产，二是通过购买持有项目资产的公司，即股权交易。
目前，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，直接购买项目资产受到了多重约束，因此更多的境外投资者选择股权交易的方式。”房地产市场的外资股权投资将在下半年加速向二三线城市渗透。”一位PE界知名人士断言。
而PE不仅仅是资本的游戏，而是“资本+智慧”的游戏。对于企业来说，PE参与企业管理，重视公司治理结构，引入先进的制度和机制，高效整合企业资源，无疑为房地产企业提供了多方面更新创新的捷径。
其次，由于民营企业资源匮乏，PE的进入相当于“滴灌”。一旦进入，往往会导致企业发生质变。
孙飞强调，企业要开拓自己的思路和途径，充分利用现有的资金条件，不要局限于传统的融资方式。需要注意的是，企业不应该只在资金紧张的时候寻找融资渠道，而应该在年度计划中设定当年的融资组合，即统筹安排信托、银行贷款、证券化融资、进入资本市场、寻求PE。