土地：地方政府在土地拍卖中获取暴利

2007年12月17日，发表在《上海证券报》上的一篇题为《楼市拐点可能已经在形成阶段》的评论文章指出:“从人口统计学、城市化、住房消费、投资和投机价值来看，目前，中国楼市拐点已经在形成阶段。楼市的拐点正在慢慢到来，可能会在某个时候突然以明确的形式出现。”随后，我连续发表了五篇评论，论证了房价整体下跌已成定局。这些评论在当时引起了很大的争议，但是现在回过头来看这些评论，我以前的很多观点正在慢慢变成现实。【/br/】作者特别提到这一点，并不是为了证明自己的聪明，而是想强调，由于房价整体下行趋势越来越明显，房地产领域的暴利时代正逐渐走向终结。认清现状，理性面对未来，而不是顽固坚持暴利，才是最明智的选择。
作者对房价将整体下跌的判断，源于一个基本依据:房价和地价都充斥着暴利；无论是开发商、炒房团还是地方政府，都成了暴利的受益者。而暴利必然是由消费者买单的，即购房者在购房时要同时为房价和地价中的暴利买单。在一个卖方主导的市场，非常容易转嫁暴利。公众对物价上涨的疯狂追逐，给了暴利一个最终的归宿，也给了暴利追逐者最安全的保障，以至于市场上的所有相关利益者都被暴利冲昏了头脑。开发商大肆囤积土地，不断推高高科技楼盘的定价；地方政府不断提高土地拍卖标准，在地价上涨中坐享暴利；炒房团作为以上两者的衍生品，通过低买高卖获得投机利润。在买方市场中，几乎所有的逐利者(包括房屋中介)都获得了巨额利润，实现了盈利。
然而，暴利也导致了整个房地产领域的泡沫。这个泡沫不仅包括房价部分，还包括地价部分和房价炒作部分。当暴利主导的房地产市场越来越不正常的时候，必然会偏离大众的实际购买力，积聚起巨大的泡沫和巨大的不可抗拒的调整力量。与此同时，房地产市场相关利益主体对暴利的追逐，也不断将潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”，从而使潜在的消费群体逐渐枯萎——这是笔者去年底判断房价将调整的最重要依据之一。潜在消费需求向实际消费的转化是决定房地产健康发展的主导力量之一。因为，在房价等待消费者收入增加的时候，潜在消费需求向实际消费转化的过程，也是房地产市场在稳定的需求群体支撑下平稳平稳发展的重要基础。但是暴利侵蚀了这个基础。
房价暴利有多严重？我们不妨通过两个细节来感知。第一，今年3月，武汉东兴集团东盛房地产公司不仅公开宣称房地产存在暴利，还主动将自有房产售价降低30%。但即便如此，东兴的负责人也向记者承认，如果以这么低的价格卖房子，他们仍然可以获得10%到15%的利润。其次，据央视记者调查，深圳一栋楼每平米单价原本是11000多元，而现在新开的三期楼，价格只有6888元，不仅精装修，还有全套家电。然而，短短几个月，地价、建设成本、税收都没有明显变化。暴利惊人。
地方政府在土地拍卖中获得的暴利同样惊人。近几年，土地的涨幅一直快于房价的涨幅，这种发展趋势在2007年达到顶峰。这一年，全国各地涌现出“地王”，面粉比面包贵的现象随处可见，让人们开始习以为常。也正是在这样的背景下，笔者做出了房地产泡沫将要破裂的判断。面粉比面包贵的现象实际上意味着双重风险。一方面意味着房地产领域的暴利已经达到顶峰。另一方面也意味着市场相关方对未来房价的预期已经处于极度疯狂的状态。当暴利成为市场相关主体的共同追求时，加速了泡沫的积累过程，加剧了风险。
现在，房地产市场已经出现了交易量的普遍萎缩。这种萎缩体现在两个方面:一是房屋成交量的萎缩，二是土地拍卖的频繁发生。很多人认为房屋成交量的萎缩和土地拍卖的现象是市场不景气和公众观望的结果。这只是一个表象。真正的原因是开发商和地方政府仍然坚持暴利思维。事实上，在全国房屋成交量极度萎缩的情况下，广州新开的远低于商品房价格的限价房，短时间内仍能卖出一套空。这是什么意思？说明真实需求是存在的，但是这种真实需求由于房价和地价暴利因素的存在而被边缘化了。这不就是开发商把自己边缘化的结果吗？
在这种情况下，开发商的选择是结束自己的暴利思维，降价出售商品房。如果开发商以限价房的价格出售现有商品房，成交量会不会萎缩到这个地步？开发商宁愿冒着资金链断裂的风险也不愿意降低房价，坚决维护暴利，这就使得这个可以通过适应市场，调整价格来解决的问题变成了一种对抗，开发商希望通过这种对抗来维护暴利。但现实注定了这种对抗的结果只能以失败告终。
地方政府也是如此。对于地方政府来说，土地是一个聚宝盆。如果将原来价值1000万的土地以1亿的价格出售，财政收入将增加9倍，对促进GDP和提升个人政绩方便有效。当土地出让金在地方财政收入中占比高达60%时，不难想象地方政府提高地价的冲动变得有多强烈。虽然成本不是决定房价的决定性因素，因为按照开发商的说法，房价是由市场而不是成本决定的，但是高昂的土地成本，尤其是面粉比面包还贵的时候，恐怕没有开发商愿意考虑降价——对于长期在暴利中浸润的开发商来说，高地价是推高房价的又一个借口。这是当今房地产市场高度畸形的根本原因。
应该认识到，包括深圳、广州在内的珠三角地区房价下跌，被看作是全国房价整体下跌的预演。在房价整体下跌已成定局的时候，无论是开发商还是地方政府，都不应该过分依赖政府救市，因为这种救市的本质是维护市场相关利益方的暴利。市场相关主体要主动降价，主动降低利润预期，从追求暴利向追求合理利润转变。通过降低利润标准，加速资金循环，避免资金链断裂。房地产发展的历史告诉我们，在最困难的时候，那些活下来的开发商就会成为受益者。当房地产市场的相关利益方像美国开发商一样，从追求暴利中走出来，逐渐接受5%的利润为常态，那么房地产市场的泡沫就会逐渐挤出，整个市场也会变得更加理性和健康。否则只有死路一条。