宏观调控再度“亮剑”政府要向房地产业下猛药

开发商拿地不开工，或者只建售楼处，搭建施工围挡假装开工，坐等地价升值，将不再是利润来源。近日获悉，国土资源部和国家工商总局发布了2008年版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，将于今年7月1日正式实施。这个新规是针对开发商囤积土地的行为，政府应该对房地产行业采取严厉措施？但仔细解读发现，这一政策存在诸多问题，业内观点也不尽相同。本文通过大量采访，为读者解读新政，对后市会有哪些影响？
新规防囤四亮剑。据悉，新合同有四大亮点:
一是对于闲置土地，土地出让方将有权征收增值地价；
第二，今后开发商拿地，必须全额缴纳土地出让金，才能取得土地使用证，不允许分期按比例拿证；
三。商品房开发性质的，同一地块的开发时间不得超过3年；
四。首次规定了同一地块住宅开发的数量和类型。
过去很多开发商不顾手中资金链紧张，大规模囤积土地等待土地升值。其中一个重要原因是，开发商拍下地块后可以不全款开工建设。2007年，国土资源部发布39号令，明确土地出让金足额缴纳后才能取得土地使用合同。在39号令下，开发商再次面临财务考验。
在这份新合同中，已经执行了39号令的规定。合同规定，“受让人按照合同约定支付全部国有建设用地使用权价款后，持本合同及付款凭证等相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记...受让人未按合同约定支付全部国有建设用地使用权价款的，出让人不得为受让人办理土地登记，不得向受让人发放国有土地使用证，也不得按支付价款比例向受让人发放国有土地使用证。”土地出让方有权收取土地增值费。据业内人士分析，开发商拿地后不开工主要有三种情况:
1。周边条件确实不成熟，不具备开工条件；
2。有些开发商本身并不具备完整的土地开发能力。在签订大量地块时，他们主要考虑土地的增值属性，将土地囤积的利润作为公司利润之一，有些甚至是直接的或者相当重要的。被拍地块周边修一条路，或者完善配套设施，都会导致地价几何倍增长。
这部分开发商主要经营一级土地整理，土地整理升值后的二手交易，利润并不低于在建项目；
3。由于不可预测的风险，如特殊的地质条件、项目中的文物、项目附近的交通信号灯和变电箱等，阻碍了项目投标的进程时间。【/br/】新合同解释，属于下列情形之一的，视为闲置土地。
1。超过本合同约定的开工日期一年未开工的；
2。约定日期开工建设，但已开发建筑面积占总建筑面积不足三分之一，未经批准暂停开发建设满一年的；
3。约定日期开工建设，但投资额占总投资额不足25%，未经批准暂停开发建设一年的。根据合同约定，土地闲置满1年不满2年的，受让人应当依法支付土地出让价款的20%；其他闲置土地的，出让人有权向受让人收取土地增值价款。
新版合同中规定住房套数和套型的第十六条规定，本合同项下宗地用于住宅项目建设的，宗地内住房套数合计不得少于一定数量。其中，对建筑面积在90平方米以下的套型住房，除继续执行占总建筑面积70%的规定外，建房数量将不少于一定数量。同时，90平米房子的邢弢会在转让合同中规定。新版合同首次要求保障性住房:配套经济适用房、廉租房等政府保障性住房。受让方同意完成后，通过政府回购或政府回收的方式交给政府。
新合同的亮点是商品房将在三年内开发，这也是与旧合同的不同之处。新合同规定商品房开发期限不超过三年，即三年内完工。与旧合同相比，施工和竣工市场分别萎缩了50%，这是一个不小的动作。开发商为了赚取土地升值的利润，在大规模囤积土地后，在新合同实施后根本看不到光，哪怕只是建个售楼处或者搭几个施工围挡。
新规实施过程中存在多少问题？
任何新生事物从出现到被接受，再到顺利实施，都要经历一个过程。新合同也不例外。目前还存在以下问题:新合同开发商还没看到新合同从2008年7月1日开始执行，旧合同同时作废。但走访了几家开发商，至今都是签旧合同。对于新的合同，他们只是从网上了解到零星的信息，并没有看到真实的合同文本，对具体内容也只是一知半解。
据几位受访开发商透露，新合同将在三年内完成，这确实是国家防止大规模囤地的初衷。但所有开发商都表示，大小地块要区别对待。目前小地块按国家规定三年内可以完工，大地块就不好说了。比如目前在中北镇的迪达十二城项目，100万平米的体量，可能10年都完成不了。
开发商表示，目前拿地主要考虑的是实际开发效果，根据项目效果确定容积率。如果实行新合同，所有项目一律三年内完工，大一点的项目肯定不完工。然后开发商拿地的时候还要考虑开工和竣工的期限，大片土地就成了烫手山芋，谁也不敢碰。同时会抬高拿地成本，这是房价的重要因素。
新合同将于今年7月1日实施。也就是说，7月1日之后签约的地块，要按照新合同的开发时限无条件开盘、竣工。然而，在仔细研究了这份新合同后，许多开发商被要求发表意见，并发现该合同没有对7月1日之前签署的地块做出任何规定声明。【/br/】如果按照旧合同，这些地块还是会“逍遥法外”，等待地块升值继续围起围栏假装开工。目前，开发商手中的很多地块仍然无法盘活。如果执行新合同，开发商在拿地时没有考虑到新合同和新政策，一些正在分期开发的大型项目很可能面临更大的困难。不按新方法，也不按老方法。政府应充分考虑特殊情况，根据细则作出特殊安排。
在采访中，开发商表达了他们对新合同运作中出现的问题的担忧。他们说，目前新合同将开工和竣工时间压缩到旧合同的50%，时间紧迫，只是约束了开发商的经营行为。然而，众所周知，一个项目的建设绝不仅仅是开发商一厢情愿的事情，许多申请施工和竣工的许可证都是由政府签发的。开发商都说，如果开发商整体开发时间缩短，政府审批流程的时长是否也能缩短？
据了解，按照现行的开发建设项目审批程序，审批程序是完全正确的，最理想的时限是半年左右。但前提是所有程序都很顺利，没有意外，仅根据政府批准每项程序所需的最短时间得出结论。可想而知，这只是一个理论值，离现实还很远。
从实际审批程序来看，建设用地规划许可证和批准文件相对较快，土地证时间稍长，十五个工作日左右；同时，修建性详细规划时间较长，情况为一个月；同样，建筑设计方案，包括项目立面、平面、色彩规划，最快审批时间为一个月；还有人防等审批，最快也要45天出结果；申办工程规划许可证至少需要一个月的时间...
从这个角度来看，6个月似乎只是一个理论值，很难实施。按照开发商的说法，每个项目的初期规划都是简单实用的方案。项目成熟了，至少要改3、4次。这样一改就要一年多，项目开工前还有133道审批手续。有几个批的不好，三年内什么时候完成就成了一纸空谈了！