宏观调控再度“亮剑”政府要向房地产业下猛药
开发商拿地不开工,或者只建售楼处,搭建施工围挡假装开工,坐等地价升值,将不再是利润来源。近日获悉,国土资源部和国家工商总局发布了2008年版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,将于今年7月1日正式实施。这个新规是针对开发商囤积土地的行为,政府应该对房地产行业采取严厉措施?但仔细解读发现,这一政策存在诸多问题,业内观点也不尽相同。本文通过大量采访,为读者解读新政,对后市会有哪些影响?
新规防囤四亮剑。据悉,新合同有四大亮点:
一是对于闲置土地,土地出让方将有权征收增值地价;
第二,今后开发商拿地,必须全额缴纳土地出让金,才能取得土地使用证,不允许分期按比例拿证;
三。商品房开发性质的,同一地块的开发时间不得超过3年;
四。首次规定了同一地块住宅开发的数量和类型。
过去很多开发商不顾手中资金链紧张,大规模囤积土地等待土地升值。其中一个重要原因是,开发商拍下地块后可以不全款开工建设。2007年,国土资源部发布39号令,明确土地出让金足额缴纳后才能取得土地使用合同。在39号令下,开发商再次面临财务考验。
在这份新合同中,已经执行了39号令的规定。合同规定,“受让人按照合同约定支付全部国有建设用地使用权价款后,持本合同及付款凭证等相关证明材料,申请国有建设用地使用权初始登记...受让人未按合同约定支付全部国有建设用地使用权价款的,出让人不得为受让人办理土地登记,不得向受让人发放国有土地使用证,也不得按支付价款比例向受让人发放国有土地使用证。”土地出让方有权收取土地增值费。据业内人士分析,开发商拿地后不开工主要有三种情况:
1。周边条件确实不成熟,不具备开工条件;
2。有些开发商本身并不具备完整的土地开发能力。在签订大量地块时,他们主要考虑土地的增值属性,将土地囤积的利润作为公司利润之一,有些甚至是直接的或者相当重要的。被拍地块周边修一条路,或者完善配套设施,都会导致地价几何倍增长。
这部分开发商主要经营一级土地整理,土地整理升值后的二手交易,利润并不低于在建项目;
3。由于不可预测的风险,如特殊的地质条件、项目中的文物、项目附近的交通信号灯和变电箱等,阻碍了项目投标的进程时间。【/br/】新合同解释,属于下列情形之一的,视为闲置土地。
1。超过本合同约定的开工日期一年未开工的;
2。约定日期开工建设,但已开发建筑面积占总建筑面积不足三分之一,未经批准暂停开发建设满一年的;
3。约定日期开工建设,但投资额占总投资额不足25%,未经批准暂停开发建设一年的。根据合同约定,土地闲置满1年不满2年的,受让人应当依法支付土地出让价款的20%;其他闲置土地的,出让人有权向受让人收取土地增值价款。
新版合同中规定住房套数和套型的第十六条规定,本合同项下宗地用于住宅项目建设的,宗地内住房套数合计不得少于一定数量。其中,对建筑面积在90平方米以下的套型住房,除继续执行占总建筑面积70%的规定外,建房数量将不少于一定数量。同时,90平米房子的邢弢会在转让合同中规定。新版合同首次要求保障性住房:配套经济适用房、廉租房等政府保障性住房。受让方同意完成后,通过政府回购或政府回收的方式交给政府。
新合同的亮点是商品房将在三年内开发,这也是与旧合同的不同之处。新合同规定商品房开发期限不超过三年,即三年内完工。与旧合同相比,施工和竣工市场分别萎缩了50%,这是一个不小的动作。开发商为了赚取土地升值的利润,在大规模囤积土地后,在新合同实施后根本看不到光,哪怕只是建个售楼处或者搭几个施工围挡。
新规实施过程中存在多少问题?
任何新生事物从出现到被接受,再到顺利实施,都要经历一个过程。新合同也不例外。目前还存在以下问题:新合同开发商还没看到新合同从2008年7月1日开始执行,旧合同同时作废。但走访了几家开发商,至今都是签旧合同。对于新的合同,他们只是从网上了解到零星的信息,并没有看到真实的合同文本,对具体内容也只是一知半解。
据几位受访开发商透露,新合同将在三年内完成,这确实是国家防止大规模囤地的初衷。但所有开发商都表示,大小地块要区别对待。目前小地块按国家规定三年内可以完工,大地块就不好说了。比如目前在中北镇的迪达十二城项目,100万平米的体量,可能10年都完成不了。
开发商表示,目前拿地主要考虑的是实际开发效果,根据项目效果确定容积率。如果实行新合同,所有项目一律三年内完工,大一点的项目肯定不完工。然后开发商拿地的时候还要考虑开工和竣工的期限,大片土地就成了烫手山芋,谁也不敢碰。同时会抬高拿地成本,这是房价的重要因素。
新合同将于今年7月1日实施。也就是说,7月1日之后签约的地块,要按照新合同的开发时限无条件开盘、竣工。然而,在仔细研究了这份新合同后,许多开发商被要求发表意见,并发现该合同没有对7月1日之前签署的地块做出任何规定声明。【/br/】如果按照旧合同,这些地块还是会“逍遥法外”,等待地块升值继续围起围栏假装开工。目前,开发商手中的很多地块仍然无法盘活。如果执行新合同,开发商在拿地时没有考虑到新合同和新政策,一些正在分期开发的大型项目很可能面临更大的困难。不按新方法,也不按老方法。政府应充分考虑特殊情况,根据细则作出特殊安排。
在采访中,开发商表达了他们对新合同运作中出现的问题的担忧。他们说,目前新合同将开工和竣工时间压缩到旧合同的50%,时间紧迫,只是约束了开发商的经营行为。然而,众所周知,一个项目的建设绝不仅仅是开发商一厢情愿的事情,许多申请施工和竣工的许可证都是由政府签发的。开发商都说,如果开发商整体开发时间缩短,政府审批流程的时长是否也能缩短?
据了解,按照现行的开发建设项目审批程序,审批程序是完全正确的,最理想的时限是半年左右。但前提是所有程序都很顺利,没有意外,仅根据政府批准每项程序所需的最短时间得出结论。可想而知,这只是一个理论值,离现实还很远。
从实际审批程序来看,建设用地规划许可证和批准文件相对较快,土地证时间稍长,十五个工作日左右;同时,修建性详细规划时间较长,情况为一个月;同样,建筑设计方案,包括项目立面、平面、色彩规划,最快审批时间为一个月;还有人防等审批,最快也要45天出结果;申办工程规划许可证至少需要一个月的时间...
从这个角度来看,6个月似乎只是一个理论值,很难实施。按照开发商的说法,每个项目的初期规划都是简单实用的方案。项目成熟了,至少要改3、4次。这样一改就要一年多,项目开工前还有133道审批手续。有几个批的不好,三年内什么时候完成就成了一纸空谈了!
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