高价拿地埋苦果房地产企业整体上市前景暗淡

7月底，S*ST蓝光(000981。遭遇四次资产重组方变更的SZ)再次搁浅。曾被视为深圳地产黑马的深圳鸿荣源地产集团(以下简称“鸿荣源”)发布公告称，由于多个项目土地证不全，以及2007年新收购的多宗土地储备市值低于账面价值，无法进行资产整体上市，不得不中止原定重组计划。未来公司至少3个月内不会筹划任何重大资产重组事项。
这是内地首家宣布因去年吸收的土地贬值而搁置资产整体上市的房企。
另外，中企(600675。SH)，去年上海首家上报整体上市的房地产公司，近日宣布三年内不整体上市。华侨城(000069。SZ)酝酿了三年，至今只确定了运营方案还没有实施。保利地产(600048。一度被炒作得沸沸扬扬、有整体上市可能的SH)，也因为母公司向兄弟公司保利港(00119.HK)注资而走到了尽头...
在房地产市场不景气，土地价格缩水，房地产未来收益不确定的情况下，笼罩在房地产企业整体上市上的阴霾逐渐蔓延。
用高价埋下苦果
深圳鸿荣苑是第一个公开承认因地块价值缩水导致整体上市无法成功的案例。
资料显示，深圳鸿荣源成立于1991年。在2005年之前，它主要在深圳宝安开发房屋。2005年，公司开始走向惠州、东莞、佛山等地，延续高价拿地的风格，定位高端项目。2007年，它通过在珠江三角洲的许多土地拍卖中以高价获得土地而一鸣惊人。
2007年5月31日，佛山土地拍卖会上，鸿荣源击败中海、万科、金地、保利、龙光等14家国内外知名品牌开发商，以13.95亿元、3900元/m2的楼面价拿下佛山2007-011地块。8月，洪荣源通过收购公司股权的方式在惠州获得70万平方米土地，建筑面积约200万平方米。这是洪荣元历收购的土地。此外，当年9月，洪荣源拿下广州地块，据知情人透露其一年内的拿地成本近40亿元。但该公司的自我报告显示，其去年的销售额仅为20亿元左右。
其中，2007年9月11日，洪荣源与保利激战，以21亿元买下广州金沙洲B3701A06地块，楼面价7935元/平方米。10个月后的今天，金沙洲一手楼均价已降至8000元/平方米左右，未来还将有一批6000元/平方米以上的限价房推出。目前，金沙洲已经成为广州房价下跌最快的地区之一。
这是内地首家宣布因去年吸收的土地贬值而搁置资产整体上市的房企。
另外，中企(600675。SH)，去年上海首家上报整体上市的房地产公司，近日宣布三年内不整体上市。华侨城(000069。SZ)酝酿了三年，至今只确定了运营方案还没有实施。保利地产(600048。一度被炒作得沸沸扬扬、有整体上市可能的SH)，也因为母公司向兄弟公司保利港(00119.HK)注资而走到了尽头...
在房地产市场不景气，土地价格缩水，房地产未来收益不确定的情况下，笼罩在房地产企业整体上市上的阴霾逐渐蔓延。【/br/】其中，在广州金沙洲取得的巨额土地，至今没有洪荣源开工的迹象；在广州市规划局的规划公示中，也没有看到鸿荣园项目的规划公示。
国信证券(Guosen Securities)分析师闫芳对《第一财经日报》表示，洪荣源在深圳主要开发关外的房子。今年深圳楼市低迷导致的销售不佳，以及去年的高拿地价格，可能会对鸿荣源造成资金压力和上市后的业绩压力。
搁置整体上市后，洪荣元对媒体表示，公司计划在两年内处置数宗市值低于账面价值的土地储备和数个产权不全的在建项目。待拟注入资产所有权不完全、同业竞争等问题彻底解决后，通过定向增发、资产置换等方式一次性实现其不动产资产的“整体上市”。
整体上市有多难
2005年，华侨城提出整体上市计划，酝酿近三年。近日，华侨城确定了增发不超过83亿元融资收购控股股东华侨城集团持有的13家公司全部股权的方案。但由于其别墅的规划问题，造成业主*和工期延误；而成都华侨城的旅游地产项目受地震影响延期，当地旅游业震后漫长的恢复过程是否会影响华侨城项目的利润也是未知数。
在今年5月28日的股东大会上，华侨城相关管理层表示，由于监管部门和主管部门的审批程序非常严格，流程非常复杂，公司无法掌控整体上市进程，“之前承诺会在8-10月间完成，可能会延迟”。
但由于华侨城去年为收购资产所做的评估报告基准日为2007年12月31日，评估报告有效期约为一年，也就是说华侨城必须在今年12月31日前完成83亿元的公开发行。但在股市低迷和华侨城项目停工的影响下，未来三个月要完成如此巨量的公募融资，可以说是一个艰难的动作。
国信证券股份有限公司房地产分析师闫芳认为，华侨城整体上市一再推迟，主要是因为其庞大的上市资产和资产审批中严格的评估和监管步骤。
此外，在沪市国资地产重组中率先整体上市的中企母公司，在今年6月底SIIC集团、张江集团、外高桥等“国资兄弟”提出整体上市方案的情况下，正式确定3年内不可能整体上市。去年2月，被长江证券提出具备整体上市可能性的保利地产，也因为其母公司保利南方集团在去年9月将多个房地产项目资产注入其兄弟公司保利香港，而失去了整体上市的可能性。
从上述两家公司的情况来看，国企背景、同业竞争都成为其整体上市的障碍。然而，同业竞争也在低迷的市场中，这阻碍了他们大规模的额外融资和资产收购。
中企相关负责人曾对媒体表示，同业竞争对30亿配股融资作为收购母公司资产“有一定影响”。
国泰君安去年三季度整体上市概念研究报告指出，应理性看待资产注入和整体上市。他们指出，资产注入和整体上市的计划表明了股东特别是控股股东的意愿。然而，由于过程中的许多审批门槛，该过程不仅超出了中小投资者的控制，也超出了上市公司本身的控制。