土地储备惊现“贬值”房企坦言钱比土地更稀缺

如果土地像人类一样有记忆，那么土地可能会因为觉得对不起自己的人生经历而偷偷哭泣。毕竟，就在一年前，土地还是房地产开发商争夺的对象。“面粉比面包贵”是地价飙升的真实注解。但现在，土地储备正从过去的“香饽饽”沦为今天的“鸡肋”。
与之相对应的是，以庞大的土地储备为傲的房地产开发商，不得不面临“加分”可能沦为“负分”的命运。
土地储备突然“贬值”[br/]较早明确承认土地贬值的，是位于“断供门”风口浪尖的深圳房地产中介鸿荣源地产集团(深圳)有限公司。更准确地说，这一说法是在宏融源潜在重组对象S*ST蓝光的一份公告中发现的。
S*ST蓝光日前发布公告称，鉴于鸿荣园多个项目尚未取得完整的土地使用权证，且2007年新取得的数宗土地储备市值低于账面价值，客观上鸿荣园的房地产资产无法整体上市。
“土地储备的市场价值出现低于账面价值的情况”，是指当前价格低于土地的原竞价。根据公告中“2007年新增土地数宗”的线索，媒体认为公告中提到的“市值低于账面价值的土地”可能暗指洪荣源去年在深圳、佛山、惠州、广州等地获得的数宗土地。
如果说“关门”是炒房者最深的痛，那么土地贬值无疑将是房地产开发商最深的痛。在房价的整个构成中，地价占据绝对重要的一部分是众所周知的问题。人们通常所说的地价就是土地成本，一般包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、支付给政府的土地整理费等。土地成本占房价的比例大概在20%到30%左右。从传导效应来看，地价下降的效果一般在几个月后才能体现出来，尤其是房地产等周期较长的行业。更重要的是，地价下降意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价下行空；地价下跌导致的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。
北师大金融研究中心主任钟伟曾指出，我国房地产商沉淀在土地储备上的资金已经达到1.5万亿元左右，即使贬值20%，这也是一个天文数字。【/br/】值得一提的是，土地贬值的想法目前还没有得到地产商的普遍认同，比较能接受的一种说法是“最近地价没涨”。但与此同时，大多数房地产开发商已经用自己的实际行动承认，土地价值已经今非昔比——拍卖。【/br/】有媒体对近期土地拍卖情况进行了统计:不久前，深圳公开挂牌出让的5宗地块中，有4宗被拍卖，仅有1宗成交的地价回落至同地段2006年的水平。之后，深圳三宗地块中的两宗再次流拍，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于2005年同地段的地价水平。随后，上海8宗土地挂牌中，6宗成交，2宗流拍，拍卖现场气氛冷清；不久前厦门集体拍卖的9宗地块第二次拍卖，结果仍有4宗流拍，成交价下降20%-30%。
蜗牛的壳不仅是蜗牛生活的地方，也是它的负担。土地储备不仅是房地产企业的生命，也是其负债的主要来源。目前，虽然土地贬值现象只出现在少数地区，但从全国多个省市的土地拍卖来看，土地储备已经失去了往日的风采。
钱比地更稀缺
无论是拍卖还是贬值，这些说法都反映了如今土地储备的尴尬。毫无疑问，土地是一种稀缺资源。然而，面对从紧的货币政策，正如一家大型房地产开发商的高管所说，“钱比土地还稀缺”。【/br/】房地产商直接和间接融资的方式很多，这也使得房地产商敢于“从小到大扩张”，即以较少的自有资产竞标较大的房地产项目。这也在客观上推高了地价，导致土地估值上升。
然而在2008年，“钱多钱少”的局面发生了逆转。
目前房地产商的融资渠道非常少:一是银行收紧银根，对房地产企业放贷更加谨慎；其次，上市房企原本拥有的股权再融资优势，随着a股市场连续几个月的下跌，几乎全部丧失；第三，以信托、理财等方式筹集资金的方式主要用于公共设施等行业，而“说不”则用于房地产。因此，发行债券融资成为房地产开发商的最后手段。但是债券的发行要经过几道关口:比如企业债的发行需要证监会的审批，企业债的发行需要发改委的审批，短期融资券的发行也需要央行的审批。当然，无论发行什么样的债券，房地产商都需要先通过信用评级，最终还是要看市场(投资者)买不买。
此外，值得一提的是，土地拍卖和地价下跌也会让银行的开发贷款风险彻底暴露，整体房贷风险也会被放大。一般来说，房地产开发的贷款多为抵押贷款，抵押物多为土地。现在土地市场不景气，导致开发商抵押给银行的土地贬值，进一步影响银行开发贷款的安全性。