沪土地供求失衡加剧忧虑购买力主力缺失

土地供需不平衡进一步加剧。转让方担心缺乏主力购买力量
。作为今年上海公开出让的为数不多的地块之一，出让方公司的一位人士日前无奈地向本报记者透露，他们并不担心现在要出让地块的品质、位置以及未来的区域发展，但仍然担心土地卖不出好价钱，甚至卖不出去，因为放眼未来，在出让方政策的持续严控下。
与此同时，一位土地中介也坦言，楼市低迷，更多的开发商会因为资金问题转让土地，或者无力或不愿购买土地。此外，各种出让土地不断涌入，出让方希望以目前的高价出货，土地市场的供需失衡将进一步加剧。
寻找主力资金接盘
确切地说，使土地稀缺性突然失去“理论基础”意义的主要因素是现阶段土地有效开发的需求大幅萎缩。
“在大多数业内人士看好中长期中国房地产市场的同时，近期的短期深度调整已经扭转了房地产市场整体供不应求的局面，尤其是开发资金萎缩下的土地供求关系。”近日，与多位土地出让对象深度接触的上海资深开发商柴一峰深有感触。
土地出让方公司内部人士向记者透露的上述担忧，与柴一峰的感受如出一辙。
据了解，由于公司受到拟出让土地前期开发进度、拆迁进度、企业发展既定战略周期等因素的限制，按照原计划，只能在今年这个时候推出这批土地，恰逢市场不景气，资金枯竭。
“公司领导也挺无奈的。很多年前，他们不可能这么准确的预测到这个地推的时间，市场会这么差。受限于进度，去年年底意识到会有问题的时候，短期内很难有大的调整。但如果延期，我担心风险会更大，同时会影响整个区域的整体发展规划，甚至错过未来区域物业产品上市的理想时期。”消息人士透露。【/br/】据了解，目前，该公司首批地块已发出招标文件，部分知名开发商也确实表达了投资意向，但大多对较高的总价犹豫不决。
转让方有两大顾虑:一是限制性政策持续严格，以至于这种规模的外资短时间内无法顺利进入。当国外买家被挡在关外，国内市场销售低迷，大部分开发商资金短缺。任何企业都可以筹集资金购买土地吗？其次，当舆论倾向于深度调整市场，高房价、高地价会受到很大的舆论压力时，即使是有实力、有意向的购房者，是否也会担心舆论压力，影响自己的购买决策？
“我们从之前的客户调研中了解到，现在不能指望外资甚至港资的房地产公司。在外资政策下，这些资金的进入需要复杂的程序和较长的审批周期，外国投资者也要考虑退出机制。”转让方内部人士告诉记者。
缓和外交政策的机会？
根据世邦魏理仕的最新报告，在外界限制的政策环境下，外国投资者进入中国市场通常有三种替代方式:一是寻找具有离岸所有权结构的物业，以绕过国内投资复杂耗时的审批程序；第二，寻找有实力、本地资源丰富的内地合伙人，在合资公司中扮演财富投资者的角色；第三，购买在海外上市，特别是在港交所上市的内地开发商的股份，作为股东分享公司发展的利润，为具体项目上的进一步合作奠定基础。
与此同时，也有人认为，7月1日商务部下放的外商投资中国房地产的审批权限，将大大加快外商投资的审批速度，方便外商投资与主管部门的沟通和相关投资的说明，整个审批流程可能会缩短，客观上有利于外资的流入。
然而，这并不意味着土地市场有足够的资金。
CBRE中国住宅项目市场部高级总监陈炜指出，实际上，就投资偏好和风险控制而言，即使外资顺利进入，以目前国内市场的走势，各类出让方都在寻求出让土地，外资不会是接手土地的主力。
“以外资投资中国房地产的特点，他们的重点仍将是房产而非土地。相对来说，土地投资的风险更大，而且目前很少有外资愿意收购土地来扮演开发商的角色，这不是他们的强项。”
同样的情况也发生在其他土地流转交易中，包括二手土地市场。
陈炜指出，此轮行业洗牌调整中土地出让的主力仍将是国内本土开发商，本土开发商将受到融资渠道和销售回笼资金速度的影响。土地市场的供求关系将取决于房地产市场的房地产交易是否复苏。
因此，上述土地出让公司目前重点关注的意向客户都锁定在本地开发商。土地出让能否顺利进行，取决于当地开发商的投资意向和资金状况。