新土地出让合同增加开发商资金压力

国土资源部和国家工商行政管理总局近日向各地发布了国有建设用地使用权出让合同示范文本。“合同应当明确载明建设工程的开工时间和竣工时间。商品房项目，原则上开发时间不超过3年。”这一新文本规定为“自2008年7月1日起实施”。
5月31日，国土资源部在其官网引用《国土资源报》的报道，对上述内容进行了说明。
一些地方国土资源部门认为，这一文本具有很大的现实意义，可能会带来土地流转的诸多变化，比如小地块的流转、土地覆盖的限制等。这也会给开发商带来更谨慎的拿地态度。【/br/】有开发商坦言，“3年”的规定杀伤力极大，与以往开发商与政府部门就开发周期达成的“君子协定”有本质区别。但他们仍然认为土地流转是一个系统工程，仅仅一纸案例不足以解决现实中土地流转涉及的多部门协调、城市发展不平衡等问题。
地方标准终将成为全国统一标准
与旧合同不同的是，新合同不仅规定了商品房项目的开发期限。同时约定“受让人不能按期开工的，应当提前30日向出让人申请延期施工。如转让方同意延期建设，项目竣工时间相应顺延，但延期期限不得超过一年。受让人未按本合同约定的日期或拓院约定的日期开工、竣工的，每逾期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款一定比例的违约金。”
事实上，从2006年开始，各城市就陆续以各种方式约定了建设和竣工的时限。
“上海之前的术语本来就和2000年的老版不一样，现在各地普遍采用。目前的合同中已经约定了3年的开发周期。”上海市房产局解释位置。
记者从我市目前通过的土地出让合同中了解到，合同中的“国有土地使用条件”之一是“乙方应于××××年××月××日前开工建设，并于××××年××月××日前竣工”。
天津在转让合同中也有相关规定。“延期竣工的，应当在建设期限届满前六个月向出让人提出申请，延期竣工时间最多不超过两年。同时，合同注明竣工时间为取得建筑施工许可证后2年内”。
不过，据了解，虽然在此文发布前，部分城市已经严格执行商品房3年开发周期，但这一规定并未在全国范围内大面积铺开。【/br/】早在2006年国土资源部发布《国有土地使用权出让合同补充协议》时，其实就提出了完成项目建设并申请竣工验收的时间表。
但在当时一些开发商眼里，这些内容还是有“君子协定”的意味，甚至有些人对2006年的补充协议毫无印象。
现在很多城市还是按照国土资源部2000年的全国统一合同出让土地。其中，杭州挂牌出让文件只约定了开工时间，广州国有土地使用权出让合同约定了开发开工时间，但没有约定竣工时间。连云港去年开始实施的《国有土地使用权出让合同》没有明确完成日期。当然，也不排除这些城市在最终合同中有补充协议作为限制。
或将彻底改变开发流程
早在2006年就实行3年开发周期的南京市国土局认为，这一条款早就应该在合同中完善。
“如果项目真的开工，三年的开发时限绝对是一个非常合理的数字。”南京市国土资源局明确表示，其位于相关人士。从2006年开始，该市在合同中标注了开工和竣工日期，一年后，租赁土地的面积将确定为100~200亩。经过核算，根据地块大小，从开工到竣工的限定期限不等，多在1至2年内，最长不会超过3年。
万科董事会秘书小李表示:“万科的开发周期从14到15个月缩减到10到12个月。”但是万科的开发周期是普通房地产公司的1/2，所以对于很多其他公司来说，3年仍然会是紧箍咒。
按照上海某开发公司之前的启动流程，他们在南京有一块占地7万平方米(注:约100亩)的土地，最终开发期将超过3年。他们认为，按照现在的开发速度，如果一次性拿200多亩，3年内完成开发会很紧张。照此推断，如果是1000亩以上的大市场，给开发商带来的压力就更不可想象了。
“同时，如果全国都用三年的期限来规定开发时间，肯定会对部分开发商造成很大的资金压力。就算土地转让了，下家肯定会考虑违约金的问题，提出更苛刻的条件。”上述地产公司对此表示担忧。
根据南京国土局相关人士的解释，3年开发周期不会因为土地出让而改变。“即使土地合法转让，下家还是要按照土地转让时签订的竣工时间表，还是要支付违约金。”
“我们在等一些城市的详细合同细则出来。”一位港股房企高管表示。他认为，这肯定会涉及到土地、房产、规划等部门的配合，土地出让的模式肯定会发生变化，从大地块的出让到三年开发周期的可行性匹配。他们还没有遇到类似的问题。由于去年大部分地块都是通过合作收购的方式获得的，开发商认为2年左右，开发周期必然会影响开发商的开发进程。