黄金地块公开寻求转让地产并购潮尚未到来

北京金殿花园地块项目转让公告贴出后的第十三天，“本周至少有三个意向买家要去看项目。”北京产权交易所相关负责人李建秋说。
早在1998年，公瑾花园地块就已取得建设用地规划许可证，开发商也于2005年取得国有土地使用证。但到2008年6月，该地块已经闲置。由于开发商资金短缺，金宫花园地块最终走上了公开出让的道路。
有专家预测，2008年将是房地产行业并购的一年。尽管每个月都有M&A病例发生，但真正的M&A潮还远未到来。
黄金地块不得不转让
根据资料，北京金殿花园所在地。该地块位于北京市宣武区广安门外南街77号，东距二环路仅80米，交通便利，北距复兴门金融街2.5公里，西距北京西站1.5公里。在土地资源日益稀缺的北京，公开的招牌市场很难找到三环以内的建设用地。
美中不足的是项目的容积率。
项目占地面积约38000平方米(土地权属面积39617.7平方米)，总建筑面积29140平方米(其中地上15400平方米，地下13740平方米)，容积率0.58，绿化率35%。
“项目容积率太低。平均下来2.8亿的转让费，楼面价接近一万。项目至少要卖两万块，而且不一定能收回成本。”一位看过资料的投资者告诉本报记者。
李建秋也说过，“如果是个人发展，成本有些高。”他进一步提到，合作方式可以继续谈，可以选择股权合作的形式与开发商共同开发，转让价格可以进一步与开发商协商。
虽然很早就拿到了金殿花园地块的规划证，但是项目已经申请延期，这也是项目直到今天还没有收回的原因。"只要付款，金殿花园的开发商可以协助办理延期手续."李建秋说。另据了解，该项目已取得建设工程规划许可证、地名使用批准证书、规划意见批复，甚至销售许可证。
但能否顺利找到投资人还是未知数。【/br/】小开发商还是抱着暴利心态在走【/br/】北京怀柔区松阳镇三块地与金殿花园地块几乎同时贴出。然而，据冀强联合银行(Jiqiang United Bank)驻北京投资主管陆表示，中国房地产市场尚未出现真正的收购潮。
“北京实际成交的不多。”吕说，“很大原因是很多开发商还没有到最困难的时刻。目前大部分开发商都是抱着询价的心态，以便日后过户。有些开发商为了卖高价，甚至不愿意公开披露转让信息，只是在朋友圈里小心翼翼地问价格。”
北京的开发商仍在承受这一负担。吕强子预测，到今年第四季度，也就是年底银行清算的时候，会有更多的开发商走上项目转让的道路。“其他地方的一些城市已经开始出现大规模转移的迹象，比如天津、广州等城市。”吕对说道。
具有重要意义的是，2008年6月3日，在发布转让金殿花园地块公告的同一天，中国长期控股有限公司(以下简称“中国长期”)发布公告，终止收购天津两宗商住用地的全部权益。
根据公告，中国长园已于2007年12月17日达成初步意向，收购嘉禾及元甲(分别持有上述住宅用地及上述商业用地)全部权益。考虑到中国房地产市场的近期发展，买方已于2008年5月21日向卖方发出终止意向书的通知。中国长期董事会认为，终止收购不会对集团现有业务产生任何重大不利影响，集团将在机会出现时投资其他投资项目。
“现金为王的时代，开发商买地兴趣不大，房地产公司普遍资金短缺。”国都证券分析师邹文军对本报记者表示。在市场处于调整期的同时，开发企业对未来预期增长持悲观态度。
“找转让的项目太多，但有钱的开发商不多。”吕对说道。此外，价格也成为交易中最重要的因素。早在年初，保利地产董秘办一位负责人就对本报记者表示，要利用行业调整的机会，低价收购部分地块。一季度，保利地产在天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地新增项目6个，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面价仅为1102元/平方米。更便宜的是辽宁丹东地块。控股子公司项目报告显示，4月，保利地产新购入辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面价仅折合85元/平方米。不仅是保利，万科等公司都在利用土地市场的低潮大规模拿地。
对于现金充裕的企业来说，并不是只有寻求私下转让的开发商可以选择。公开市场土地价格的下跌也为企业低价收购土地创造了机会。
据长盛中国地产集团内部人士透露，目前有很多开发商上门推销项目，但大多数开发商的要价仍然很高。“很多小开发商在离场前还抱着暴利的心态，很难成交。”他说。