土地：是什么催生了“土地无限论”

“别忘了，房地产是做空生意的。对于空业务，只要有两个条件，土地就无限。首先是容积率。只要城市规划一直变，土地就出不来了？第二，你说的是经济资源。如果是经济资源，而不是物理或地理概念，房价会一直涨，土地会一直出。今天盖了一万平米，过两天这里就三万平米了，拆了再盖。”近日，万通集团董事长冯仑在搜狐网焦点房产网于同济大学举办的演讲中语出惊人。
尽管冯仑的观点足够荒谬，但它也反映了当前房地产市场的一些现实。我听过这样一句话——“20年前土地部门吃香，现在规划部门最好”。这句话背后的意思是，土地总有一天会卖完，但城市规划是不断变化的。规划总是新的，土地就像韭菜，割了还会再长。这就是冯仑所相信的——只要城市改变规划，绿地就可以变成办公楼，旧房子被推倒，新房子又“长”起来。一切都像四季的循环。
的确，在现实中，我们的很多城市并不是“长规划”，而是“常规划”。今天，它仍然是一个高科技园区，明天，它可能成为一个新的商业聚集区。新小区建成几年后，因道路拓宽将被拆除；城市建设也讲究紧跟时尚。上海的“新天地”在长三角一些城市迅速复制。从南到北，创意产业园遍地开花。
不仅是规划的不确定性，土地出让和拍卖收入在地方财政中的比重越来越大，也使得一些城市热衷于旧城改造和城市规模扩张。市中心土地不多，会向新城区转移扩张；经过五六十年代的棚户改造，七八十年代的老作坊成为城建革命的对象。
这些都刺激着开发者的神经。让一些人产生了“土地无限”的美好想象。
但是客观规律不能总是违背的。如果土地资源是无限的，地价怎么会一天天上涨？“地王”频出，动辄花几十亿地价是常事？在全球土地资源越来越紧张的今天，所谓的“人有多大胆，地有多高产”的骄傲，除了让人发笑，没有任何用处。
即使像冯仑想象的那样，城市被“拆了又拆”，土地资源对子孙来说取之不尽，这种“拆”的代价甚至可能超出子孙的承受能力。
旧城改造的前提是众所周知，完成拆迁任务复杂，成本高。首先，动迁拆迁需要相当大的开支，而且从近几年的情况来看，“钉子户”在不断上升，这也给动迁拆迁造成了相当大的困难和挑战；其次，即使一切顺利，开发商也要为拆迁支付巨额费用。不知道万通有没有过这样的经历。仅在上海，就有很多大开发商因为在中心城区拿地后不敢轻易动，而暂时搁置地块开发。第三，就我国目前的情况来看，就地安置的案例很少，大部分都是搬迁到新城区，导致一系列城市配套和管理问题一时解决不了。
可见，“土地无限论”与其说是开发商的自说自话，不如说是地方政府在利益驱动下的短视所诱发的畸形市场心态。